国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
国税函[2010]220号 2010-05-19
各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省(自治区)国家税务局：
为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
haihan235点评——
孰高原则或者孰低原则又一次经典使用，这次是在土地增值税清算三大法宝——发票、合同和预决算书之间使用孰高原则!!反正是税总老大说了算。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
haihan235点评——
这个话说得比较绕，一般人会搞糊涂，质量保证金到底是怎么回事——是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。
质量保证金实质上是房地产企业的暂收款项，将来是要支付工程质量修理费用的，所以房地产企业不能做收入纳税也不能做成本扣除。如果将来没有发生修理行为则是正常返还。如果做成本扣除就意味是在支付工程质量修理费用而对方应当开票纳税(即房地产企业的质量保证金取得发票才能做成本扣除)。
三、房地产开发费用的扣除问题
(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
(三)房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。
(四)土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
haihan235点评——
这次彻底将利息问题说透了，相信应该没有什么疑问了。有意思的是(二)和(三)规定又断一些人的策划思路。
四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
haihan235点评——
这个属于与开发产品无关，属于对企业的行政处罚，应该的!!
五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
haihan235点评——
契税的问题终于统一了，遵从会计处理，确认契税是成本性质。
六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
(二)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
haihan235点评——
终于出面明确了拆迁房的政策：一拆一迁做是作为拆迁补偿费成本。，—收—支一一泾渭分明。
第三款轻轻一句话，断了多少人的策划之路，这个合法有效凭据是什么——包括个人完税证明吗?，个人不要房子要钱的行为可能会使税务在双方收不到税，能轻易放过吗?个人理解应该收税。
七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
haihan235点评——
重复政策，重复说话，
问：纳税人转让“生地”，不能取得评估价格，但能够提供购房发票的，计征土地增值税时是否可以按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算？
答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定＇纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算’。计算扣除项目时＇每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。＇”
另根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发〔1995〕110号）第六条规定：“（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。……”
因此，纳税人转让“生地”，计征土地增值税时只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不可以按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
来源：《国家税务总局福建省税务局2021年9月12366咨询热点难点问题集》
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条所规定的房地产转让的法定条件如下：
(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
haihan235点评——
本来就应该如此，现在因为税务机关的原因——2005年的项目还没有清算审批了。
国家税务总局
二〇一〇年五月十九日
