财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告
财政部 税务总局公告2021年第21号 2021-5-31
为支持企业改制重组，优化市场环境，现就继续执行有关土地增值税政策公告如下：
一、企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。
【法税先锋刘金涛学习笔记：《公司法》第九条规定，有限责任公司变更为股份有限公司，应当符合本法规定的股份有限公司的条件。股份有限公司变更为有限责任公司，应当符合本法规定的有限责任公司的条件。
有限责任公司变更为股份有限公司的，或者股份有限公司变更为有限责任公司的，公司变更前的债权、债务由变更后的公司承继。】
本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
【法税先锋刘金涛学习笔记：
1、整体改制=不改变原企业的投资主体+承继原企业权利、义务。结合第八条规定，可以细化为，整体改制=企业改制重组前后出资人不发生变动+出资人的出资比例可以发生变动+改制重组后企业承继原企业权利、义务
2、因为是投资主体不变的整体改制，只是换了个公司组织形式（即，股份公司换有限公司、有限公司换股份公司），并前企业权利、义务依法承继后企业的权利、义务，所以才暂不征收土地增值税。说白了，表面上公司组织形式发生了变化，但实质还是那个公司，在形式变化的两个主体之间转移土地使用权、地上建筑物及附着物，没必要征收土地增值税。】
二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
【法税先锋刘金涛学习笔记：
1、《公司法》第一百七十二条规定，公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。一个公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散。
2、《国家工商行政管理总局关于做好公司合并分立登记支持企业兼并重组的意见》（工商企字[2011]226号）第二条第二款规定，公司合并可以采取两种形式：一种是吸收合并，指一个公司吸收其他公司后存续，被吸收公司解散；另一种是新设合并，指两个或者两个以上公司归并为一个新公司，原有各公司解散。
3、原企业投资主体存续，即可暂不征土地增值税。A公司吸收合并B，合并后A、B公司的原股东仍在A公司持股即可。
4、《企业会计准则第20号—企业合并》第二条规定，企业合并，是指将两个或者两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。】
三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
【法税先锋刘金涛学习笔记：
1、《公司法》对何为分立，没有明确定义，仅规定了分立的程序要求。
2、《国家工商行政管理总局关于做好公司合并分立登记支持企业兼并重组的意见》（工商企字[2011]226号）第二条第二款规定公司分立可以采取两种形式：一种是存续分立，指一个公司分出一个或者一个以上新公司，原公司存续；另一种是解散分立，指一个公司分为两个或者两个以上新公司，原公司解散。
3、分立企业和被分立企业的投资主体必须相同，才行。但持股比例调整，对此不影响。例如：甲乙公司分别持股被分立企业A公司40%、60%，现A公司分立为B公司、C公司，A公司解散，B公司公司的股东均含有甲乙公司即可，即使甲乙公司仅共持股B、C公司10%也无妨。但必须都在B、C公司中持股。不然就不能暂不征土地增值税。】
四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
【法税先锋刘金涛学习笔记：
1、如何理解此处的改制、重组？前面说过何为“整体改制”的定义，对应着应有部分改制。所以改制应包括整体改制和部分改制。重组的定义应更宽泛些，现在只有借用财税[2009]59号对企业重组的定义了，企业重组，是指企业在日常经营活动以外发生的法律结构或经济结构重大改变的交易，包括企业法律形式改变、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等。但联系下文第六条规定来看，本通知所说改制重组，应只包括整体改制、合并、分立。）
2、只有在改制重组时，以房地产作价入股进行投资，暂不征土地增值税，且仅限将房地产转移、变更到被投资的企业这一步时，才暂不征土地增值税。
3、暂不征土地增值税=以后被投资企业再次转让该房地产时，是需要缴纳土地增值税的。】
【咨询内容：
A公司为B自然人100%控股的一人有限公司，因资产重组需要，拟将B自然人名下一房产以非货币性资产出资方式投资进入A公司，产权变更为A公司。根据财政部、国家税务总局2021年21号公告第四条规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。想向贵局请教B个人向A公司投资的行为，可否适用上述政策？适用的程序应当如何办理？在企业所得税的定义中，我们查阅了《企业重组纳税调整明细表》，该明细表中包括了各类企业重组类型，如合并、分立、非货币资产投资等，非货币资产投资属于法定的重组类型。不知该政策在土地增值税征管中，可否认定为属于“重组”交易
广东省12366纳税服务中心答复：
尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2021年第21号）第四条：“单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”、第五条：“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。”
建议您可参考上述规定，如是属个人以房地产投资入股，房地产转移任意一方为非房地产开发企业的，可按规定享受暂不征土地增值税优惠政策。
回复单位：国家税务总局广州市天河区税务局
回复时间：2021-08-20】
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
【法税先锋刘金涛学习笔记：
1、房地产转移任意一方为房地产开发企业，则不能适用上述四条规定政策。
2、《城市房地产管理法》第三十条规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件:
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。】
六、改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定;经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。按购房发票确定扣除项目金额的，按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额，购买年度是指购房发票所载日期的当年。
【法税先锋刘金涛学习笔记：
改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，如何确定“取得土地使用权所支付的金额”？
1、《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
2、经批准以国有土地使用权作价出资入股的，取得土地使用权所支付的金额=为作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。
3、按购房发票确定扣除项目金额的，取得土地使用权所支付的金额=按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额，购买年度是指购房发票所载日期的当年。
4、财税〔2018〕57号中对本条规定的内容如下：企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。企业在改制重组过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的，不得扣除。
5、与财税〔2018〕57号相比，本通知操作性更强，更简洁！】
七、纳税人享受上述税收政策，应按税务机关规定办理。
【法税先锋刘金涛学习笔记：
1、财税〔2018〕57号中本条规定内容是：企业在申请享受上述土地增值税优惠政策时，应向主管税务机关提交房地产转移双方营业执照、改制重组协议或等效文件，相关房地产权属和价值证明、转让方改制重组前取得土地使用权所支付地价款的凭据（复印件）等书面材料。
2、“应按税务机关规定办理”？啥是这里的“税务机关规定”？难道会出个指引？拭目以待！】
八、本公告所称不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动;投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。
【法税先锋刘金涛学习笔记：
1、不改变原企业投资主体、投资主体相同=企业改制重组前后出资人不发生变动+出资人的出资比例可以发生变动。
2、投资主体存续=原企业出资人必须存在于改制重组后的企业+出资人的出资比例可以发生变动。
3、总体就是说，出资人的出资比例可以发生变动，不改变原企业投资主体、投资主体相同时，企业改制重组前后出资人不发生变动；投资主体存续时，原企业出资人必须存在于改制重组后的企业。】
九、本公告执行期限为2021年1月1日至2023年12月31日。企业改制重组过程中涉及的土地增值税尚未处理的，符合本公告规定可按本公告执行。
【法税先锋刘金涛学习笔记：又是三年执行期限。财税〔2018〕57号执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日；财税〔2015〕5号执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日】
财政部
税务总局
2021年5月31日
新旧《企业改制重组有关土地增值税政策》对比表
文件名称 财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告 财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知 主要变化
来源：中华会计网校
