一、基本财务数据情况
2021年报 2020年报 本年比上年增减(%) 2019年报数据四舍五入，查看更多财务数据>>
二、分红送配方案情况
每股0.97元人民币
三、业务回顾与展望
一、经营情况讨论与分析
2021年，房地产市场出现较大波动。上半年，全国市场成交仍保持较快增长；下半年，无论是商品房销售还是土地出让均大幅降温。市场环境的快速变化对企业经营稳健性构成了考验。长远看，房地产市场高速增长阶段已经结束，消费属性和民生属性将进一步加强。开发、经营、服务业务并重，是公司实现未来价值增长的战略选择。
报告期内，本集团实现营业收入4,528.0亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。利润的下降主要源于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失。
本集团积极推动经营、服务业务能力提升，物业服务的收入增速为32.1%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为68.9%、13.9%和20.6%。
面对市场波动，本集团保持了安全、健康的财务状况。信用评级行业领先，“三道红线”指标符合“绿档”要求。净负债率29.7%，长期处于行业低位。有息负债总额平稳且结构优化。有息负债总额2,659.6亿元，同比增长2.9%，其中长期负债占比提高至78%。报告期末货币资金1,493.5亿元。货币资金对于短期债务的覆盖倍数为2.5倍，较2020年末提升约0.2倍。本集团连续13年保持经营性现金流净额为正。截止年末，本集团存量融资的综合融资成本为4.11%。
（一）2021年市场回顾
1、房地产开发商品房销售创历史新高，但下半年明显降温。全年看，全国商品房销售面积17.9亿平方米，同比增长1.9%；销售金额18.2万亿元，同比增长4.8%。但市场前高后低的趋势明显。分季度看，全国商品房销售额同比增速依次为88.5%、17.2%、-14.1%和-18.7%。
新开工面积降幅扩大，房地产开发投资增速回落。2021年，全国房屋新开工面积19.9亿平方米，同比下降11.4%，降幅比上年扩大10.2个百分点。全国房地产开发投资14.8万亿元，同比增长4.4%，增速比上年回落2.6个百分点。
下半年土地市场成交面积大幅回落。根据中国指数研究院统计，2021年全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降11.1%，成交建筑面积同比下降23.2%，住宅用地出让金同比下降6.5％，其中下半年同比降幅分别为9.3%、32.5%和22.6%。全年住宅类用地的平均溢价率为11%，较2020年同期下降4个百分点，其中上半年为17.5%，下半年为4.4%。
2、物业服务物业服务行业稳步发展。2021年，在《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》等一系列政策推动下，物业服务普及率和规范性进一步提高，服务内容向高品质和多样化升级。同期，全国商品房竣工面积同比增长11.2%，交付规模有所扩大。受这些因素的支撑，物业服务业实现稳步发展。同时，《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》出台，对物业服务企业规范经营提出了更高要求。
行业整合加速。2021年物业服务企业并购案例增加，行业整合加速，29家上市物业服务企业发起53宗并购，并购交易金额达355.9亿元，房地产行业调整、部分房企出售旗下物业公司股权是交易增多的原因之一。
企业拓展向第三方资产和非住空间延伸。年内，主要物业服务企业新拓展面积中来自第三方资产的比例继续提高。更多物业企业实施综合发展，进入商写、城市公共空间服务领域，覆盖业态增加。
3、物流仓储物流业保持良好增长态势。根据国家发展和改革委员会、中国物流与采购联合会发布的《2021年全国物流运行情况通报》，2021年社会物流总费用16.7万亿元，同比增长12.5%。其中运输费用9.0万亿元，增长15.8%；保管费用（即仓储费用）5.6万亿元，增长8.8%；管理费用2.2万亿元，增长9.2%。
部分行业的发展，推动细分市场物流仓储需求快速增长。消费者对生鲜农产品和食品种类、安全、便利性要求的提升，以及受疫情影响医药行业的扩张，推动冷链物流市场规模保持快速增长，2015-2020年复合增长率超过15%。此外，汽车及新能源行业高速发展，也带动了有关仓储需求的明显增加。
高标库转向综合能力的全面竞争。2021年，全国高标库总体供应量增长约18%，竞争激烈。同时，客户对供应链服务的需求也从传统的租赁空间转为寻求供应链整体解决方案。物流仓储企业从投资能力的比拼转向综合能力的全面较量。
4、租赁住房政策继续加大对租赁住房的支持力度。2021年12月，中央经济工作会议提出要“坚持租购并举，加快发展长租房市场”。报告期内，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，要求扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足。同时，基础设施公募REITs将保障性租赁住房纳入试点范围。各地实施规划和扶持政策也相继落地。“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套(间)，其中2022年计划筹建240万套(间)。
5、商业开发与运营2021年社会消费品零售总额有所恢复，但增长仍然处于低位。国家统计局数据显示，2021年全国社会消费品零售总额同比增长12.5%，其中下半年为4.2%。2019年以来全国消费品零售总额复合增速为3.5%，处于历史低位。
线下商业整体低迷。2021年，线下消费品零售总额与2019年基本持平。根据中国指数研究院发布的《2021中国商铺租金指数研究报告》，下半年一、二线城市超过半数的购物中心租金实现了环比上涨，但整体仍未恢复到2019年同期水平。
购物中心表现出现分化。根据克而瑞资管（CAIC）数据，主要消费型城市购物中心空置率均值由年初的8.47%上升到10.1%。客流回暖乏力，2021年三季度的客流相比2020年同期下降9%，相比2019年同期下降28%。但行业头部企业及一些标杆项目的表现明显优于市场平均水平。
（二）报告期内主要工作
本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。
报告期内，本集团实现营业收入4,528.0亿元，同比增长8.0%；实现归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比减少45.7%；每股基本盈利1.94元，同比减少46.5%；全面摊薄的净资产收益率为9.6%，较2020年减少8.9个百分点。
分业务类型看，本集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4,299.3亿元，占比95.0%；来自物业服务的营业收入为198.3亿元，占比4.4%。
报告期间，归属于上市公司股东的净利润大幅下滑的原因在于：毛利率下滑。2021年公司整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率从2020年的22.8%下降5.6个百分点至17.2%，其中主要受到近年来结算项目地价占售价比上升的影响，开发业务毛利率下降至23.0%，扣除营业税金及附加后的结算毛利率从2020年的24.0%下降至17.8%，结算毛利总额也从905.7亿元下降到717.0亿元，同比减少了188.7亿元。
投资收益回落。2021年投资收益66.1亿元，受按权益法确认的联合营项目收益减少以及处置子公司的收益减少影响，较2020年135.1亿元的高位水平减少了69.0亿元。其中，按权益法确认的投资收益减少，主要是由于联合营项目毛利率下降及投资其他业务的收益减少。
计提减值。2021年下半年以来，市场明显下行，四季度下行有所加剧，公司按照审慎原则，对2021年末资产进行了全面减值测试，对部分项目、个别股权投资计提了35.3亿元资产减值（其中存货减值31.2亿元和其他资产减值4.1亿元），合计减少权益净利润约25.5亿元。
（三）各项业务发展情况
1、房地产开发（1）销售金额下降，结算收入略增2021年本集团实现销售面积3,807.8万平方米，销售金额6,277.8亿元，分别下降18.4%和10.8%。所销售的产品中，住宅占86.4%，商办占9.7%，其它配套占3.9%。2021年本集团在全国商品房市场的份额约3.5%，销售金额在武汉、成都、南京、郑州、沈阳、长春、西安、合肥、济南、南昌、西宁、无锡、南通、烟台、三亚等20个城市位列第一，在上海、深圳、天津、福州、石家庄、昆明、太原、贵阳、兰州、银川、乌鲁木齐、南宁、宁波、东莞、珠海等18个城市排名第二，在广州、杭州、重庆、哈尔滨等城市排名第三。
结算收入保持增长。本集团房地产开发及相关配套业务收入4,264.8亿元。分区域看，南方区域、上海区域、北京区域、东北区域、华中区域、西南区域和西北区域的占比分别为26.83%、24.10%、13.79%、7.76%、9.09%、10.55%和7.00%。2021年本集团实现房地产开发业务结算面积3,116.5万平方米，同比增长7.9%，实现结算收入4,022.7亿元，同比增长6.6%；结算毛利率为23.0%（扣除税金及附加后为17.8%）。
截至报告期末，本集团合并报表范围内有4,673.5万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降5.0%，合同金额合计约7,108.0亿元，较上年末增长1.8%。
（2）投资和开竣工情况新开工规模下降，竣工规模保持增长。2021年本集团开发业务新开工计容面积约3,265.3万平方米，同比下降17.6%，完成年初计划的103.7%；开发业务竣工计容面积约3,571.4万平方米，同比增长5.6%，完成年初计划的99.6%。
坚持量入为出的投资策略。2021年本集团获取新项目148个，总规划计容建筑面积2,667.4万平方米，权益计容规划建筑面积1,901.4万平方米，权益地价总额约1,401.5亿元，新增项目平均地价为6,942元/平方米。截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积约10,367.0万平方米，权益计容建筑面积约6,428.4万平方米；规划中项目总计容建筑面积约4,521.7万平方米，权益计容建筑面积约2,910.1万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约534.7万平方米。
积极探索城市更新模式。本集团在全国多个城市参与了旧城改造、老旧小区改造等不同类型的项目实践。2021年上海万创新所竣工交付，从老旧轮胎厂转型活力科创园区。深圳南头古城成为深圳首批“特色文化街区”授牌单位，并获准认定为市级文化产业园区。2022年1月，广州永庆坊成功通过评审，成为国家级旅游休闲街区。报告期内，本集团参与发起了上海城市更新引导基金，深度参与上海城市更新事业。
（3）持续提升产品和服务竞争力
客户是万科的衣食父母，持续提升产品服务竞争力是企业长期发展的基础。本集团持续开展共建美丽社区、管家服务前置、客户共建家园、维修服务升级、交付服务升级、产证办理提效等行动，并建立了“首席客户官”机制。为改善已入住客户的居住体验，本集团在42个城市开展共建美丽社区活动，涉及356个项目，完成1,210项改造提升。为改善售后阶段的客户体验，1,077名前置管家落位至在售项目中，在签约到交付前的等待期为已签约客户提供各项服务。为提升客户信心、呈现项目建造质量，本集团将线上化工地开放升级为与客户共建家园，2021年在56个城市213个试点项目，共开展1,728次质量共建查验。
为了提升收房体验，本集团优化整体交付流程，提供一站式服务和主动服务。“交房即可办证”服务行动也已覆盖大部分城市。首席客户官站位客户视角，通过客户访谈与倾听、业务走访与洞察，发现问题并推动改进。
（4）安全和质量管控
继续加强落实疫情防控工作，确保项目平稳交付。报告期内，本集团落实疫情防控工作，提前储备防疫物资及完善应急预案，克服疫情带来的施工不利影响，确保在建项目的安全生产，全年实现超过30万套住宅的平稳交付。
科技赋能，助力项目质量提升。通过BIM（建筑信息模型）、建筑工程人工智能审图（AI审图）、全天候现场监控等科技手段搭建智慧建造平台，以信息技术为手段，建立工地“管理+服务”的智慧体系，实现从传统管理工地到智慧工地的转型。
工程质量获得认可。2021年本集团6个项目荣获中国建筑行业大奖。其中天津东第家园三期15#-23#楼、地下车库项目荣获“2020-2021年度中国建设工程鲁班奖”；济南市历城区唐城小区南侧A-1地块建设项目荣获“2021年中国土木工程詹天佑奖”；大连万科城市之光项目、杭州万科北宸之光二期项目、济南万科玖唐府二期项目、济南万科大都会B地块项目、沈阳万科大都会·公元项目荣获“第十届（2021-2022年度）广厦奖”。
（5）绿色建筑和住宅产业化继续前行
新建项目连续第八年全部满足绿色建筑标准，新增绿色建筑面积5,826万平方米。持续推动“5+2”装配式建造体系的应用，新开主流项目的工业化应用比例为83%。
2、物业服务
万物云是由社区、商企和城市空间“三驾马车”业务体系，协同驱动的全域空间服务提供商，并通过万物云的AIoT（人工智能物联网）以及BPaaS（流程即服务）解决方案，在空间里实现远程和混合运营（Remote&Hybrid），为客户提升空间服务效率。
2021年，万物云实现营业收入（含向万科集团提供服务的收入）240.4亿元，同比增长32.1%，其中社区空间服务收入134.6亿元，占比56.0%，同比增长22.9%；商企和城市空间服务收入87.2亿元，占比36.2%，同比增长38.1%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入18.6亿元，占比7.8%，同比增长99.5%。
2021年，万物云项目覆盖全国一二线城市，在管项目总数4,393个，在管面积7.8亿平方米，在管面积同比增长35.9%。合同管理项目总数5,553个，合同管理面积10.1亿平方米，合同管理面积同比增长38.0%。
坚守高质量服务的品牌形象和一流的服务口碑。万科物业和万物梁行是万物云的核心品牌，在客户中具有良好口碑，也具备显著的市场竞争力。截至2021年底，在管第三方住宅项目数量达1,605个，占在管住宅项目的56.9%；在管第三方商企项目数量达1,319个，占在管商企项目的84.0%。社区空间服务方面，客户满意度和服务费收缴率持续保持行业高位。商写空间服务方面，在2021年国内进行招投标的超高层项目中，万物梁行获取了超过50%的份额。万物梁行在互联网、金融、新能源和高端制造行业的世界五百强及独角兽客户中深受欢迎，已服务超50家头部互联网科技企业和独角兽企业，阿里巴巴、腾讯、拜尔、字节跳动等均是万物梁行大客户。
浓度战略卓有成效。万物云深耕高能级城市，截至2021年底，万物云覆盖了中国一百多个城市。位于一线、新一线及二线城市的项目合约建筑面积，在社区类项目中占比为86.4%，在商企及城市项目占比为89.2%。
持续创新，领跑行业。社区空间服务方面，万科物业在行业内首倡电梯广告收益全透明，物业费收支账目每季度公示，报告期内率先发布“电梯困人关怀金”；朴邻房屋租售业务通过整合外部资源，触达项目达2,079个、家庭约300万户。商企和城市空间服务方面，2021年万物云城以数字化解决方案、专家中心运营模式（COE运营）和供应链资源整合“三核”支撑，打造“云城队长”IP，实现城市服务运营精细化和高效率。
服务于空间的科技能力持续领先。万物云旗下万睿科技的智能硬件产品及核心解决方案实现对外输出，客户既包括地产开发商，也包括其他行业企业以及城市客户；武汉数字运营中心驱动了全国超过2,000个物业项目的联动。报告期内自主研发的工单系统“百川引擎”上线，并已在万御安防、万物云城、园区和住宅业务内应用。
3、物流仓储服务
“万纬物流”为本集团物流仓储服务及供应链解决方案平台，2015年开启全国仓储网络布局，2018年通过收购太古冷链进入冷链行业，目前冷链仓储规模国内第一。
2021年，物流业务（含非并表项目）实现营业收入31.6亿元，同比增长68.9%，其中高标库营业收入20.6亿元，同比增长59.8%；冷库营业收入11.0亿元，同比增长89%。物流业务实现NOI合计17.85亿元，同比增长54%。
完善仓网布局。2021年万纬物流继续完善核心节点布局，新获取管理项目3个，可租赁建筑面积21万平方米。目前，万纬物流在全国46个城市运营管理152个仓储项目，可租赁建筑面积1,136万平方米。
其中高标库125个，可租赁建筑面积998万平方米；冷链园区38个（含干冷混合项目11个），可租赁建筑面积138万平方米，可租赁托盘数量133万托。依托遍布全国重要物流节点城市的高标仓储和冷链物流网络，万纬物流可为客户提供多元化的供应链服务。
持续扩大开业规模，提高经营效率和效益。2021年万纬物流新开业141万平方米。其中，新开业17个高标库，可租赁建筑面积114万平方米；新开业8个冷链园区，可租赁建筑面积27万平方米。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积828万平方米。报告期内，万纬物流稳定期的高标库出租率为93%，冷链稳定期的使用率为75%。
坚持高标准的产品、服务和良好的ESG表现。万纬物流持续打造安全、高质量、高效、节能的园区，坚守高标准食品安全和质量管控。万纬物流已有7个冷库获得LEED认证，其中4个获得LEED铂金级认证、3个获得LEED金级认证；5个高标库获得国内绿色三星建筑认证。目前万纬已服务数百家国内及世界领先品牌企业，涵盖3C电子、新能源、电商、制造业、连锁餐饮、零售商超等各个领域。冷链头部客户覆盖率超70%，在与优质客户的协作中，万纬的服务内容也逐步延伸，2021年库内运营增值服务收入占冷链业务的比例已达到39%。
助力抗击疫情。疫情下，万纬冷链的硬件条件、管理水平获得政府认可。万纬厦门海沧冷链园区与宁波北仑冷链园区均被设立为进口冷链食品集中监管仓。2021年初，万纬携手国药集团北京生物制品研究所，68天完成新冠疫苗库改造，将北京亦庄园区打造成集智能温控、智能消防、智能安防、自动化设备于一体的智慧疫苗库，11月份配合国药集团北京生物制品研究所获得世界卫生组织（WHO）认证。
成功引入战略投资者，经营能力和业务价值获得资本市场认可。报告期内，万纬物流增资扩股，引入了新加坡政府投资公司（GIC）、淡马锡等四家战略投资者，战略投资者将为万纬物流输入资源、能力、协同机会，推动业务进入新发展阶段。
4、租赁住宅
本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商，为新进入城市的青年提供综合租住服务。报告期内租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入28.9亿元，同比增长13.9%。
管理规模持续领先。报告期内，泊寓新获取房间2.76万间，净新增开业1.71万间。截至2021年底，共运营管理长租公寓20.87万间，累计开业15.95万间，业务布局全国33个城市，其中在深圳、福州、济南、沈阳、天津、西安、长春、广州、北京、成都、武汉、合肥等26个城市在开业数量上排名领先。
运营效率优势明显。泊寓已开业项目的年均出租率95.3%；项目前台GOP利润率为89.7%；全年租金收缴率为98.9%；客户续租率达58%，APP累计注册人数190万，自有渠道获客占比超70%，综合NPS（客户净推荐值）稳步提升至85%。这些指标在行业内具有明显领先优势。
轻资产运营能力取得突破。报告期内，泊寓“产策、建造、运营一条龙”的综合服务能力明显提升，为多地政府、企业的保障性租赁住房、人才公寓、健康驿站提供轻资产管理输出服务，服务的资产方已达294家，涉及房源2.1万间。其中，为李宁集团旗下资产提供“设计+改造+运营”全周期服务，实现开业即满租，获得资产方高度认可。
产品类型日趋丰富，跑通大型租赁社区项目。泊寓已经形成了集体用地和自持用地租赁住房建设、城市更新和老旧城区微改造、与政府合作提供人才租赁住房、全流程管理输出服务等多种业务发展模式。
依托本集团体系内的物业管理、商业管理等服务，构建综合解决方案，泊寓目前已基本跑通大型租赁社区的产品模型，在北京、深圳、厦门、济南等多个城市均拥有单体体量1,000-5,000间的大型租赁社区项目。以北京高立庄社区为例，项目包含3,299间公寓、1.3万平方米商业以及2.4万平方米办公，2021年已开业的1,695间公寓全年出租率超过99%，商业招商进度达到90%。
服务温度获得客户认可。泊寓在疫情期间切实保障泊友安全，协助社区做好抗疫工作。2021年泊寓全国门店累计组织发起了1,030余场社群活动，累计参与客户数接近35,000余人。其中，泊寓首届王者荣耀全国大赛，被评为全国最佳赛点；英雄联盟S11观赛活动，被评为腾讯游戏年度最佳创意营销案例。
全年新增企业客户1,887家，累计为2,752家企业客户提供稳定住宿服务，企业客户在租房间的占比从8%提升至18.5%，2021年与大疆、TCL、科大讯飞（002230）等80家企业扩大了员工租房合作关系。
5、商业开发与运营
本集团商业物业开发与运营业务包含消费中心、社区商业等业务形态。“印力”为本集团旗下的专业商业物业开发与运营能力平台。
截至报告期末，本集团累计开业211个商业项目（含113个社区商业项目），建筑面积1,139.16万平方米。其中，2021年新开业项目34个，建筑面积206.87万平方米。此外，规划中和在建商业建筑面积为401.31万平方米。
其中印力累计开业105个商业项目（含25个社区商业，32个轻资产输出管理），建筑面积875万平方米。2021年新开业项目15个，建筑面积135万平方米，此外，规划中和在建商业建筑面积为102.7万平方米。
报告期内商业业务(含非并表项目)营业收入76.22亿元，同比增长20.57%。其中，印力管理的商业项目营业收入52.3亿元，同比增长23.9%，同店同比收入增长12.1%，整体出租率95.3%。
聚焦商业高地——长三角区域。长三角为中国消费者人数最多、购买力最强的经济带。本集团在沪杭地区累计已开业18个项目，其中2021年在上海开业3个购物中心。目前本集团在沪杭已基本实现了网络化布局、全产品线覆盖，拥有上海七宝万科广场、上海南翔印象城MEGA、上海松江印象城、杭州奥体印象城、杭州西溪印象城等多个标杆项目，通过深耕区域、推出新一代产品，建立了可喜的市场优势和品牌口碑。
新一代产品展现竞争优势。新一代产品包括“印象城MEGA”和“新一代印象城”。印象城MEGA提供了超大型体验中心解决方案。2020年，上海南翔印象城MEGA成功开业。作为上海单体量最大的纯商业购物中心，实现99%出租率，并成为全国首个获得LEED铂金级认证的纯购物中心体项目。2021年11月温州印象城MEGA开业，项目深入挖掘在地文化，实现出租率95%，并获得LEED设计金级认证及国际房地产组织评选的2021-2022亚太地区最佳中国商业建筑奖。以上海松江印象城、杭州奥体印象城为代表的新一代印象城，一站式满足区域消费者生活、社交、体验等多元需求，也获得良好的市场反馈。
轻资产管理能力获得认可。近年来，印力轻资产管理规模迅速增长，截至2021年底，印力输出管理项目已达42个（已开业32个），输出管理面积约237万平方米。2021年5月，上海漕河泾印象城成功开业，成为轻资产合作的代表性项目。
践行“以客户为中心”的经营理念，围绕B端、C端做好客户服务。在服务B端客户方面，印力已与超过7,300个品牌建立良好合作，主要包括国际/国内连锁品牌、以及新兴品牌，逐渐构建起“总对总”合作模式。同时，印力以内容创意传播、营销推广活动、数字化客户运营服务C端客户，每年到商场消费的消费者超过6亿人次，拥有超过1,500万名会员。
6、酒店与度假业务
乘冬奥东风，冰雪业务实现规模和业绩增长。2021-2022雪季新增受托管理运营内蒙古呼和浩特马鬃山滑雪场和北京顺义莲花山滑雪场，目前在北京、吉林、内蒙古共运营五个滑雪场项目，累计管理雪道面积251公顷，雪道数量67条，雪道长度48公里。2021-2022雪季累计实现营业收入2.7亿元，同比增加39%；接待91万人次，同比增加28%。报告期内，本集团旗下松花湖度假区连续五年荣获世界滑雪大奖（World Ski Awards）——2021年度中国最佳滑雪度假区奖（China’s Best Ski Resort2021）。本集团参与建设的北京冬奥会延庆冬奥村在冬奥期间接待87个代表团超1,300名运动员和随队官员。
聚焦重点细分市场，酒店业务迈出发展新步伐。2020年本集团成立酒店与度假事业部，全面整合本集团酒店资产。目前本集团持有29家在营酒店，覆盖深圳、广州、苏州、杭州等核心城市和黄山、丽江等目的地旅游胜地，持有悦榕中国集团酒店品牌，并形成以高端商务为定位的“瞻云”、以城市人文为内涵的“有熊”两个自营品牌。报告期内，悦榕中国新开南京园博园悦榕庄、湖州悦柳2家酒店，新签约7家酒店；有熊品牌新签约苏州颜家巷、苏州畅园、福州烟台山、潮州古城、深圳南头古城5家酒店；瞻云品牌新开广州清远瞻云度假、三亚瞻云度假2家酒店。
7、其他业务在教育领域，本集团已打造梅沙教育和德英乐教育等特色品牌。梅沙教育和德英乐的在读人数超过2.3万人。其中梅沙教育业务已拓展至深圳、广州、东莞、佛山、厦门、南宁等多个城市，覆盖K-12全日制学校、学前教育、户外教育以及课程研发等业务领域；旗下梅沙书院连续4年登上胡润榜国际学校百强。德英乐教育涵盖民办教育、公办教育、素质教育三大教育体系；旗下上海德英乐学院亦上榜胡润榜国际学校百强和《2021福布斯中国·国际化学校年度评选榜单》。2021年德英乐教育获得国际文凭组织（The International Baccalaureate Organization）大学预科项目（International Baccalaureate Diploma
Programme）官方认证授权。
本集团食品事业部的使命为“以普通家庭可支付的价格，为大众提供安全健康的食材及日常餐食”，这是“美好生活场景师”的重要组成部分。目前，食品事业部的重点探索领域是生猪养殖、日常餐饮和农业科技。其中，生猪养殖业务落地较快，2021年度出栏生猪113万头。
（四）其他主要工作
1、科技助力业务报告期内，本集团围绕“聚焦服务，打造科技好产品，助力业务管理提升；建设科技能力，通过技术创新，构建不动产科技核心竞争力”两条主线开展科技相关工作。
AI审图、自助收款终端等应用，提高经营效率及客户体验：AI审图已嵌入图纸管理流程，实现查验问题的闭环管理，审图效率及输出质量均明显高于人工方式；自助收款终端为客户提供快捷的支付工具，在提升客户体验的同时，极大减轻了出纳和核算的工作量。
账户现金收支管理、财务结算效率大幅提升：通过RPA（机器人流程自动化软件）、OCR（光学文字识别技术）、NLP（自然语言处理）等技术的创新应用，融入业务环节，提高了资金、资产的管控效率与精度。借助综合对账平台将业务流、现金流、凭证关联起来，优化结算流程，实现对账自动化率达90%，整体财务结算效率同比去年提升75%。
打通线上购房全流程，方便客户：以易选房小程序及城市公司公众号为载体，提供丰富的购房信息与项目内容资讯，客户可以便捷直观地通过手机了解项目，通过线上工具与置业顾问进行深入交流。同时，优化客户线上咨询、认筹、认购、缴费等业务办理流程，实现线上即可完成所有手续办理。
不断研发支持业务发展的科技产品：借助AI、建模引擎、AR/VR等技术，推出数字员工“崔筱盼”、翼车位、智能强排、智能建筑设计平台等科技产品。其中，崔筱盼是万科首位数字化虚拟员工，在系统算法的加持下，在各种应收/逾期提醒及工作异常侦测中，表现出高于人工千百倍的效率。翼车位是地库销售自动化平台，通过数字化车位空间，帮助客户足不出户地了解车位详情，打造优于线下的客户体验。
智能强排工具，深度挖掘专家知识体系，集成各类专业算法，方案生成效率、质量优势明显，达到行业领先水平。智能建筑设计平台项目，致力于打造符合新时期建筑设计要求的三维智能设计工具。
2、深化组织建设基于外部环境变化和业务发展需要，本集团继续深化组织重建与事人匹配工作。2021年6月，本集团将最初由区域BG共建形成的研究与开发专业公会，调整为开发经营中心，从专业协调机构转变为业务管理机构，主要负责各区域BG城市综合开发及经营业务管理。2021年9月，本集团在开发经营中心的基础上，进一步设立开发经营本部，通过加强对地产业务的统筹与协同，打造标准一致、水准向标杆看齐的好产品、好服务、好项目，促进地产业务在新阶段持续健康发展。
二、未来发展展望
当前整体经营形势依然复杂。2022年本集团将重点围绕以下方向开展工作：一是坚持稳健经营、保持健康的财务状况。本集团将继续加强现金流管理，持续优化债务结构与融资成本，坚守“绿档”和行业领先的信用评级。
二是实现开发业务的止跌企稳，充分发挥开发经营本部的统筹管理作用，提升整体经营水平。
三是经营服务业务继续提升经营效率和竞争力，争取更大的发展空间和更好的回报水平。
具体到各业务层面：
1、房地产开发
通过开发经营本部统筹开发经营业务，发挥开发经营本部的集中管理功能，在资源配置、产品策划、项目操盘、集中采购等方面，建立能力共享、标准统一、精益管理的机制，将组织内的最佳实践设定为内部标杆，驱动各个公司、项目向标杆看齐，将分布在各地的优秀案例转化为集团的整体优势。
（1）提高综合住区产品系列化和标准化水平。拉通综合住区项目的产品管理机制，通过新的客户分类方法，结合优秀项目实践，更新迭代产品线。通过流程和成果管控，统一产品研发和建设标准，分级分类整合内外部资源，实现上下游产业链集成，确保产品做对和稳定量产，为项目的投后兑现提供产品保障。
（2）统筹集团内外部专业优势力量，做好重大复杂项目。2022年-2024年集中呈现一批城市更新、TOD类的城市综合体标杆项目。遵循“运营优先”的原则，明确大型复杂项目的产品管理机制，统筹集团专业优势，集中作业把控关键节点，提升复杂多业态项目的设计、建造、转化效率，并呈现良好的运营表现，降低因各地操盘能力差异带来的业绩离散度。
（3）精准投资，提升投资质量，加强投后管理，从源头保障未来业绩。投资聚焦市场更为稳定、发展潜力更大、团队操盘能力更强的区域。形成线上可视化的《投资地图》，集聚内外专业测算力量，对投向和测算提供专业支持。严格执行投资纪律。按照新的投资标准评议评审新项目，将操盘团队能力作为投前必要条件。在对直接影响投资结果的关键领域，由专业能力最强的人进行判断和把控，严防地价追高，严格控制非核心城市、非核心区域的经营性资产获取。加强投后管理。投后定期检视进展，发现问题及时纠偏。
（4）加强营销力量建设，促进资源转化。培育自身营销力量，整合各地的销售团队，对重点项目进行营销会战。充分发挥万科物业朴邻的销售力量，并通过“易选房”挖掘物业、商业、泊寓、产办客户的潜力，实现“老带新”转化。优化车位销售策略，加大去化力度。
2、物业服务
持续内生稳健增长，计划实现住宅物业收入增长25%，万物梁行增长35%，万物为家（包括房屋租售、维修装修等在内的多元化资产服务业务）增长45%。
夯实好服务金字招牌，依托好服务构筑长期竞争力的基石，计划2022年高满意度高收缴率的项目占比进一步提升10%。
拓展万物云城模式，计划到2022年末累计落地100个城市服务项目，并以此为抓手，协同开发、租赁住宅、商业等业务团队，挖掘更多的城市建设和服务机会。
孵化成长型业务，围绕居民居住需求，开展专业化增值服务。
3、物流仓储营业收入计划保持35%以上的增长，不断提高项目经营效率和效益。
进一步完善仓网布局，补齐关键物流节点城市及区域，新项目中北京及环京、长三角和大湾区项目占比大于70%。
领跑冷链业务，服务好客户，进一步提升服务效率与质量，为客户降本增效，创造专业服务价值，2022年冷链业务计划完成“果蔬、肉类、乳制品”品类头部客户全覆盖，深耕连锁餐饮、商超零售等行业，现有头部客户的仓储及服务份额占比增加一倍。
继续实践ESG，以LEED金级或绿色三星为底线标准，迭代产品设计、采购、施工以及运营体系，进一步获得重点客户认可；实现新建冷库项目全覆盖，抓住冷库产业升级的窗口。
4、租赁住宅
巩固租赁住房“产策建造运营一条龙”的能力优势，扩大租赁住房的管理规模，为实体企业员工提供有温度的租住场景，保持行业规模领先。
保持运营效率的行业领先地位，实现经营利润增速大于收入规模增速，2023年实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。
5、商业开发与运营保持收入和项目营运利润增长。
不断巩固轻资产拓展的优势。未来三年轻重并举，每年高质量拓展80-100万平方米管理面积。
扩大新一代产品的竞争优势。在南翔印象城MEGA、温州印象城MEGA的基础上不断完善，保持超大型体验中心竞争力的市场领先。在上海松江印象城、杭州奥体印象城等新一代印象城项目的基础上再提升，持续迭代印象城产品。
2022年，本集团现有项目（不含未来新获取项目）计划新开工计容面积1,920.1万平方米；预计项目竣工计容面积3,899.5万平方米。有关本集团2022年开、竣工计划的详细信息。
三、内部控制和风险管理
2021年，公司在董事会和内部管理层面持续完善和强化风险识别、监控和防范等职能，董事会授权审计委员会具体负责评估并确认公司为达成战略目标所愿意接受的风险及其性质，检查和评估公司建立的风险管理系统是否有效运行；总部负责公司层面的风险识别和防控，并逐步在各事业集团/事业单元、一线业务单位建立风险管理职能，进行风险识别及评估工作。
同时，本公司董事会负责按照企业内部控制规范体系的规定，建立、健全和有效实施内部控制，并评价其有效性。董事会下设审计委员会，具体负责风险管理，审查企业内部控制，监督内部控制的有效实施和内部控制自我评价情况，指导及协调内部审计及其他相关事宜等。
公司每年开展内部控制自我评价，2021年度的评价时间区间为2021年1月1日至2021年12月31日，纳入评价范围的事项包括内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督，同时通过风险检查、内部审计、监事巡视等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行独立评价。
董事会认为公司已经建立的内部控制体系在完整性、合规性、有效性等方面不存在重大缺陷，2021年公司保持了有效的财务报告内部控制，也未发现非财务报告内部控制存在重大缺陷。毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）出具了标准无保留意见的内部控制审计报告，认为公司于2021年12月31日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
本公司制定了《万科企业股份有限公司信息披露管理办法》，通过分级审批程序，控制及保证各类信息以适当的方式及时、准确、完整地向外部信息使用者传递。
董事会认为并无重大不明朗事件或情况会严重影响公司持续经营的能力，经过认真评估，公司目前面临的主要风险和有关应对措施如下：
（一）环境风险公司所处的行业与宏观经济和国民生活紧密相关。2021年，国内外风险挑战依然严峻复杂，新冠疫情对人民生活、经济运行仍然造成不可忽视的影响。同时，国家针对房地产行业出台的多项相关政策，也对行业健康发展提出了更高要求。2021年房地产行业下行趋势明显。
万科成立以来，一直依靠稳健财务与经营策略多次经历行业波动。为了更好地适应环境变化，公司坚决贯彻落实审慎的财务政策，坚持以现金流为基础，谨慎投资，聚焦市场需求坚实、前景明朗的业务。坚持为最广泛的客户群体，提供客户愿意买单的好产品、好服务。同时通过精益运营提升公司的效率和效益，确保经营稳健和增强自身应对外部环境不确定性的能力。
（二）项目开发风险在项目开发过程中，要做到严守安全与质量底线、严格成本与品质管理安全按时完成项目开发目标面临挑战。建筑主材供应不及时、施工人员劳动熟练度不足、劳动力不足、劳资纠纷、安全意外事故、自然灾害、恶劣气候等因素，均可能带来工程进度、项目成本、房屋质量和客户满意度等风险。目前房地产行业建筑原材料大幅涨价，建安成本增加，项目利润水平将被进一步缩减。部分供应商因资金问题难以正常履约，出现供货不及时现象，影响项目工期。新冠疫情依然存在不确定性，常态化疫情防控下，可能导致项目无法正常交付的风险，对公司经营业绩和品牌声誉造成影响。
公司建立了项目开发过程中的质量、进度、安全、材料、成本管理等体系。各事业集团/事业单元和一线业务单位的工程管理人员实时对安全生产、工程质量、工程进度等情况进行监控。公司实行严格的供货商评审和工程变更管控机制，动态跟进供应商经营情况及工程情况，完善施工安全保障措施，并设置明确的考核指标。此外，公司积极提升项目管理的科技化水平，致力于工艺改善，落地智慧工地，持续推进工业化和智能化建造体系，广泛应用工程管理IT工具，在保障施工安全基础上提高施工质量和管理效率。联合供应商打开供应链结构，共建成本管理体系，提升性价比。公司践行“以客户为中心”的经营理念，积极开展客户满意度调查和回访，及时响应客户诉求，搭建和持续完善线上客户服务平台，通过线上服务，不断提升改善产品与服务。
（三）新业务风险公司围绕“城乡建设与生活服务商”的发展战略，在租赁住宅、商业开发与运营、酒店开发与运营、物流仓储服务、冰雪度假等领域积极为客户提供美好生活的多样化产品与服务，做“美好生活场景师”，与城市同步发展，部分新业务已取得突破，获得客户、政府、社会、资本市场的认可，并在行业数一数二。
不同新业务的核心业务逻辑存在差异，所处的商业周期阶段也不尽相同。如何完善新业务的业务发展模式，持续提升新业务经营效率效益和客户满意度，建立和巩固竞争优势，仍是公司面临的重要任务。公司围绕自身能力，对于各项新业务在业务价值定位、客户口碑与美誉度、业务运营及财务回报水平等方面进行积极探索，秉持为人民群众提供“好产品、好服务”的初心，持续提升各项新业务的核心能力，并通过事业合伙人机制的深化落实、内外部能力与资源协同，促进各项新业务尽快构建出领先的竞争优势。
（四）人才风险面对政策、市场环境不断发生的剧烈变化，公司在优秀人才吸引上存在较大挑战，特别是地产行业对年轻员工的吸引力明显减弱。伴随开发业务的竞争烈度不断增强、业务复杂程度不断增加，公司的组织资源分布仍较为分散，优势兵力未能集结，没有形成一盘棋合力。此外，面对转型发展的任务，公司在经营性业务赛道中人才储备不足，业务转型的紧迫性与组织能力构建过程也形成了较为明显的矛盾。
2021年，公司继续深化组织重建与事人匹配工作，通过设立开发经营本部，加强对开发业务的一盘棋统筹与协同，集结优势组织资源，形成能力高地，以支持开发业务在新阶段健康发展。同时，通过集团一盘棋组织联建模式，推动集团不同业务间的人才良性流动，支持经营性业务的组织能力提升。
（五）合规风险公司的业务受到广泛的法规及政策监管，其中包括所处地区的公司条例、财务及税务法规、房屋销售及建筑法规，物业管理法规、个人信息与数据法规，以及中国大陆及香港的上市规则等，其要求或变动对公司亦会产生影响。公司在2021年积极遵守有关法律法规及政策的规定，对合法合规要求的认知水平和管理意识不断提升。
公司设立了专门人员对法规和政策的变化进行研究，并将相关要求及时落实到业务活动和运营管理中。公司还邀请内、外部专家提供培训和最新政策信息，加深对政策的理解并及时作出业务符合政策要求的调整；结合咨询外部专家，由富有经验的员工处理合规事宜；定期开展内部控制检查和内部审计，确保管理运营遵守各项相关法规、政策及指引。
（六）信息安全风险在互联网、大数据、云计算时代下，保持信息系统高效良好运行、加强数据保密及个人信息安全合规已经成为日常管理工作的重点之一。近年来，公司业务多元化程度提升，业务流程日趋复杂多样，数据体量快速扩大，数据敏感性不断提高，国家合规监管要求日益严格，对信息系统的物理安全、网络安全、移动应用安全提出了更高要求，也对信息系统规划、开发、运作与持续升级等一系列工作带来挑战。
公司持续进行信息化建设工作，涵盖各业务、各管控流程与各环节，通过集成实现各系统之间的数据安全链路，保障数据在采集、存储、传输、处理、使用、删除过程中的安全性与合规性。同时公司积极推进信息安全与合规工作的规划、设计及实施，制定及落实信息安全与合规管理制度、安全策略及流程；每年通过信息安全标准认证及国家安全等级保护认证及专项工作开展，确保公司信息安全与合规管理体系持续有效运作；规范公司内部及对外的经营管理信息传递活动；通过集中信息安全技术管控机制及合规检测机制，加强对客户个人信息的安全保护，通过攻防演练、红蓝对抗机制提升公司业务系统防攻击能力，防范外部恶意入侵，降低信息安全风险，保障公司信息系统和信息资产的安全。
（七）舞弊风险大道当然，合伙奋斗是万科核心价值观。公司倡导健康阳光的企业文化，持续建设阳光照亮的体制，要求全体员工遵守诚实守信的原则，并设置有效的职责分离，形成各司其职、各负其责、相互制约的工作机制。
公司对舞弊行为秉持“零容忍”态度，设立“万科舞弊举报网”，宣传公司反舞弊政策，提供内外畅通的渠道接收舞弊行为的举报。总部及各事业集团已设置监察审计职能，配备专职人员，履行内部反舞弊职能，开展综合审计、专项审计与调查，发挥监督作用；通过定期和不定期的员工潜在利益冲突申报、廉情调查、廉正承诺签署等行动以及与所有合作伙伴签订《阳光合作协议》等举措，持续完善万科廉正体系建设，营造健康廉洁的经营环境，护航业务健康发展。
报告期内，公司审计委员会已对本公司的风险管理及内部监控系统及程序是否有效做出检讨。
根据审计委员会的检讨结果，本报告期内的风险管理和内部监控系统及程序有效且足够。
