24福控01 : 深圳市福田投资控股有限公司2024年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评

24福控01 : 深圳市福田投资控股有限公司2024年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告   时间：2024年02月27日 17:06:51 中财网    
原标题:24福控01 : 深圳市福田投资控股有限公司2024年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
深圳市福田投资控股有限公司2024年面向 专业投资者公开发行公司债券（第一期）信 用评级报告 CSCI Pengyuan Credit Rating Report 信用评级报告声明 除因本次评级事项本评级机构与评级对象构成委托关系外，本评级机构及评级从业人 员与评级对象不存在任何足以影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。 本评级机构与评级从业人员已履行尽职调查义务，有充分理由保证所出具的评级报告 遵循了真实、客观、公正原则，但不对评级对象及其相关方提供或已正式对外公布信息的 合法性、真实性、准确性和完整性作任何保证。 本评级机构依据内部信用评级标准和工作程序对评级结果作出独立判断，不受任何组 织或个人的影响。 本评级报告观点仅为本评级机构对评级对象信用状况的个体意见，不作为购买、出售、 持有任何证券的建议。本评级机构不对任何机构或个人因使用本评级报告及评级结果而导 致的任何损失负责。 本次评级结果自本评级报告所注明日期起生效，有效期为被评证券的存续期。同时， 本评级机构已对受评对象的跟踪评级事项做出了明确安排，并有权在被评证券存续期间变 更信用评级。本评级机构提醒报告使用者应及时登陆本公司网站关注被评证券信用评级的 变化情况。 本评级报告版权归本评级机构所有，未经授权不得修改、复制、转载和出售。除委托 评级合同约定外，未经本评级机构书面同意，本评级报告及评级结论不得用于其他债券的 发行等证券业务活动或其他用途。 中证鹏元资信评估股份有限公司 中鹏信评【2023】第 Z【1839】号 02


深圳市福田投资控股有限公司2024年面向专业投资者公开发行公司
债券（第一期）信用评级报告




评级观点
评级结果


? 本次等级的评定是考虑到：福田区是深圳市的中心城区，经济和财
主体信用等级 AAA
政实力均居全市前列，深圳市福田投资控股有限公司（以下简称

评级展望 稳定
“福田投控”或“公司”）作为福田区重要的城市建设和国有资产


债券信用等级 AAA 经营管理主体，承担城市建设、产业楼宇、战略投资和公共服务职
能，区域内重要性高，且 2018年以来持续获得深圳市福田区国有资
评级日期 2024-02-02

产监督管理局（以下简称“福田区国资局”）在资金注入、优质物


业资产划拨、政府专项债券资金划拨等资本实力和业务经营方面的

大力支持。同时，中证鹏元也关注到公司负责的棚户区改造项目尚
未确定结算方式，需持续关注结算方式落地情况。


未来展望
债券概况
? 中证鹏元给予公司稳定的信用评级展望。我们认为，未来较长的一段时期内公司所处的良好区域环境及平台地位仍将维持，公司棚户
发行规模：不超过 10亿元（含）
区改造及城市更新项目建设、物业租赁及管理等业务仍将保持较好
发行期限：5年，附第 3年末公司调整票
的持续性。

面利率选择权及投资者回收选择权
偿还方式：单利按年计息，到期一次还

本
发行目的：偿还有息负债和补充流动资
公司主要财务数据及指标（单位：亿元）
金
2023.6 2022 2021 2020
项目

总资产 245.71 220.14 181.79 164.75
所有者权益 162.62 137.64 126.76 116.98
总债务 62.48 58.28 33.71 27.70
33.82% 37.47% 30.27% 28.99%
资产负债率
现金短期债务比 2.89 4.91 9.99 116.09
联系方式
营业收入 0.72 2.59 1.57 1.30
投资收益 0.78 2.46 2.61 2.50
项目负责人：汪永乐
其他收益 0.03 0.03 0.01 0.01
wangyl@cspengyuan.com
利润总额 0.81 2.79 2.02 1.86

销售毛利率 62.67% 35.64% 3.93% -13.08%
项目组成员：邹火雄
EBITDA -- 3.52 3.65 3.35
zouhx@cspengyuan.com
EBITDA利息保障倍数 -- 1.79 2.81 3.17

-0.03 1.12 1.53 12.48
经营活动现金流净额

资料来源：公司 2020-2022年审计报告及未经审计的 2023年半年度财务报表，中证鹏评级总监：
元整理


联系电话：0755-82872897


优势
? 福田区是深圳市的中心城区，市委市政府机关驻地，全市的行政、金融、文化、商贸和国际交往中心，经济和财政
实力均居全市前列。深圳市是我国首个经济特区、全国性经济中心城市和国家级交通枢纽城市，新兴产业发达，经
济发展水平位居全国前列区位条件优越；福田区区位条件优越，以金融业为主要驱动力，发展总部经济等特色经济，
区域经济发展强劲。

? 公司承担城市建设、产业楼宇、战略投资和公共服务职能，区域内重要性高。公司是福田区重要的辖区城市改造和
国有资产经营管理主体，业务包括四个板块：推动城市更新工作，推进危旧片区改造，释放高质量发展空间；提供
楼宇空间管理服务；发展战略投资职能，助力重大战略平台建设运营；提质运营体育场馆等公共文体设施。

? 公司在资金注入、优质物业资产划拨以及大额政府专项债券资金划拨等方面获得福田区政府的大力支持。2018年至
2023年 6月以来公司持续获得福田区国资局以现金形式向公司增资 76.43亿元，且 2023年 1-6月公司获得福田区国
资局无偿划拨的账面价值为 32.88亿元的深业上城（南区）二期 126套物业，有力提升了公司的资本实力。此外，截
至 2023年 6月末公司累计获得福田区政府拨付的棚改专项债券资金和保障性租赁住房专项债券资金 34.30亿元，为
公司项目建设提供有力的资金支持。

关注
? 需持续关注公司棚户区改造项目结算方式落地情况。公司下属子公司深圳市福田福华建设开发有限公司（以下简称
“福华公司”）、深圳市福田福河建设开发有限公司（以下简称“福河公司”）就华富村东、西区棚户区改造项目
（以下简称“华富村项目”）、河湾北片区改造项目（南华村棚改）（以下简称“南华村项目”）分别与深圳市福
田区住房和建设局（以下简称“福田区住建局”）签订了监管协议，项目公司采取委托代建模式，目前项目公司正
在与福田区住建局商议棚户区改造项目的结算方式，需持续关注结算方式确定情况。


本次评级适用评级方法和模型
评级方法/模型名称 版本号
城投公司信用评级方法和模型 cspy_ffmx_2022V1.0
外部特殊支持评价方法和模型 cspy_ffmx_2022V1.0
注：上述评级方法和模型已披露于中证鹏元官方网站

本次评级模型打分表及结果
评分要素 评分指标 评分 评分要素 评分指标 评分
区域状况评分 6/7 经营状况 6/7
城投经营&
7/7 6/7
区域状况 区域状况初始评分 财务状况
财务状况
行政层级 2/5
ESG因素 0
审计报告质量 0
调整因素
0
不良信用记录
0
补充调整
个体信用状况 aa+
外部特殊支持 1
主体信用等级 AAA


个体信用状况
? 根据中证鹏元的评级模型，公司个体信用状况为 aa+，反映了在不考虑外部特殊支持的情况下，偿还债务的能力很强，
受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。


外部特殊支持
? 公司是深圳市福田区重要的城市建设和国有资产经营管理主体，中证鹏元认为在公司面临债务困难时，福田区政府
提供特殊支持的意愿极其强，主要体现为公司与福田区政府的联系非常紧密，福田区国资局作为公司唯一股东，对
公司的经营战略和业务运营拥有绝对控制权，且公司业务主要覆盖城市建设、产业楼宇、战略投资和公共服务四个
板块：推动城市更新工作及危旧片区改造、提供楼宇空间管理服务、以战略投资形式助力重大战略平台建设运营、
提质运营体育场馆等公共文体设施，公司对福田区政府非常重要，此外，公司近年获得了政府在资本实力提升、业
务经营等方面的大力支持，若公司违约将会对地区金融生态环境产生实质性影响。同时，中证鹏元认为福田区具有
极强的经济实力，福田区政府提供支持的能力极强。


历史评级关键信息
主体评级 债项评级 评级日期 项目组成员 适用评级方法和模型 评级报告 城投公司信用评级方法和模型
（cspy_ffmx_2019V1.0）、外部
AAA/稳定 - 2021-9-26 汪永乐、邹火雄 阅读全文
特 殊 支 持 评 价 方 法
（cspy_ff_2019V1.0）
城投公司信用评级方法和模型
（cspy_ffmx_2022V1.0）、外部
AAA/稳定 AAA/22福控 01 2023-6-27 汪永乐、邹火雄 阅读全文
特殊支持评价方法和模型
（cspy_ffmx_2022V1.0）



一、发行主体概况
公司前身为深圳市上步区工业发展公司，成立于1983年11月，初始注册资本为40.00万元，由深圳市上步区经济发展办公室全额出资。公司后经多次增减资、股权变更及更名，并于2005年完成区属国有企业改制，2018年完成公司制改制后更名为现名。截至2023年6月末，公司注册资本和实收资本均为40.26亿元，福田区国资局是公司唯一股东及实际控制人（具体如附录二所示）。

作为深圳市福田区重要的辖区城市改造和国有资产经营管理平台，公司主要负责区内棚户区改造及城市更新项目、产业园区及区属国有资产运营管理、对全资、控股和参股企业的国有股权进行投资、运营和管理，以及对体育场馆等公共文化设施的管理和运营。截至2023年6月末，纳入公司合并报表范围的子公司共10家，详见附录四。

二、本期债券概况
债券名称：深圳市福田投资控股有限公司2024年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（本文简称“本期债券”）；
发行规模：不超过10亿元（含），分期发行，发行时根据资金需求及市场情况进行调整； 债券期限和利率：5年，附第3年末公司调整票面利率选择权及投资者回售选择权，固定利率； 还本付息方式：单利按年计息，不计复利，到期一次还本。

三、本期债券募集资金用途
本期债券拟募集资金总额为不超过10亿元（含），募集资金在扣除发行费用后，拟用于偿还有息负债和补充流动资金。

四、运营环境
宏观经济和政策环境
2024年我国经济内生动能将不断增强，坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策
2023年国内经济逐步恢复，呈现波浪式发展、曲折式前进态势，但复苏基础仍需巩固。2023年前三季度实际 GDP同比增长 5.2%，当季 GDP同比增速分别为 4.5%、6.3%、4.9%，消费贡献大幅增加，就业物价稳中有降，工业和服务业恢复向好，基建和制造业投资平稳增长，但出口低位徘徊，地产投资仍处谷底。


周期调节。稳健的货币政策灵活适度、精准有效，着力宽信用，降息降准仍可期，结构货币政策继续发力，同时注意盘活存量、提升效能。积极的财政政策适度加力、提质增效，提高赤字率，中央有望加杠杆，继续把握地方政府专项债券这个重要抓手，合理扩大资本金范围，落实结构性减税降费政策，重点支持科技创新和制造业发展。基础设施投资类企业融资监管易紧难松，特殊再融资债有望继续发行，分类推进市场化转型，新增融资或有所缩量；房地产供求关系已变，供需两端政策有望继续松绑，重点做好保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施“三大工程”的建设。

当前我国正处于高质量发展和产业转型升级的关键期，内外部环境依然复杂严峻，海外主要经济体通胀高位回落，但经济发展压力仍不小，叠加地缘政治冲突和大国博弈，不确定和不稳定因素明显增多。

国内有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱，经济循环有待进一步畅通。综合来看，尽管当前面临不少困难挑战，但许多有利条件和积极因素正在不断累积，我国经济发展潜力大、韧性强，长期向好的基本面没有变，只要保持战略定力、增强发展信心，完全有条件推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

2021年随着隐性债务监管进一步趋严，基础设施投资类企业融资政策进入周期收紧阶段；2022年基础设施投资类企业融资监管有保有压，区域分化加剧；2023年以来，“一揽子化债方案”推进隐性债务有序化解，新一轮特殊再融资债有利于缓释尾部基础设施投资类企业违约风险 2020年，为了缓解经济下行压力，通过基建投资带动国内经济循环发展的需求大幅提高，基础设施投资类企业作为地方基础设施建设主体，融资环境较为宽松，相关政策主要表现为鼓励债券发行和提供项目增长点。2021年，随着经济形势好转，稳增长压力减轻，中央部委及监管部门对地方政府隐性债务管控更趋严格，基础设施投资类企业融资政策进入周期收紧阶段。2022年，经济下行压力加大，稳增长背景下基础设施投资类企业融资监管“有保有压”。

2023年基础设施投资类企业债券融资政策维持“有保有压”，着力实施“一揽子化债方案”推进隐性债务有序化解。地方政府债务风险作为 2023年需着力防范化解的两大经济金融风险之一，年初财政部会议强调继续抓实化解地方隐性债务风险，加强地方政府融资平台治理。2023年 7月，中央政治局会议高度关注地方债务风险化解问题，在“遏增化存”的总体思路上首次提出“制定实施一揽子化债方案”，中央和地方层面纷纷表态支持地方债化解并推出实质举措。2023年 8月，央行、金融监管总局、证监会等多部门密集表态“统筹协调金融支持地方债务风险化解工作”、“强化基础设施投资类企业债券风险监测预警，把公开市场债券和非标债务‘防爆雷’作为重中之重”。2023年 9月末，“特殊再融资债券”化债重启。截至 2023年末，全国共有 29地发行特殊再融资债券规模合计约 1.4万亿元，其中债务压力较大的贵州、云南、内蒙古、湖南、天津等地发行规模超 1,000亿元，有利于缓释尾部基础设施投资类企业违约风险。地方层面，各地政府积极响应部署化债工作，将防范化解债务风险列入下一阶段财政工作重点，陆续出台具体化债措施，同时强调对新增隐性债务的监管。本轮化债地方政府依然为责任主体，将严格落实“省负总责，地方各级党委和政府各负其责”的要求，不会突破区域政府自担风险的
基本原则。此外，新增融资进一步收紧， 2023年 10-11月基础设施投资类企业债券净融资同比收缩明显，11-12月净融资均转负，未来基础设施投资类企业债券融资或进一步收缩。

区域经济环境
深圳市是我国首个经济特区、全国性经济中心城市和国家级交通枢纽城市，近年积极推进“粤港澳大湾区”和“中国特色社会主义先行示范区”建设，新兴产业发达，经济发展水平位居全国前列 区位特征：深圳市为广东省副省级城市，地处珠江三角洲前沿，是连接中国香港和内地的纽带和桥梁，是国家级交通枢纽城市。深圳市地处广东省南部，珠江口东岸，南边深圳河与香港相连，是粤港澳大湾区四大中心城市之一、国际性综合交通枢纽、国际科技产业创新中心等，区位优势明显。深圳市1
幅员面积 1,997.47平方公里，下辖 9个行政区和 1个新区。2022年末全市常住人口达到 1,766.18万人，较 2020年第七次全国人口普查结果增加 10.17万人，其中常住户籍人口 583.47万人，占常住人口比重33.0%；常住非户籍人口 1182.71万人，占常住人口比重 67.0%，人口集聚效应仍在。

交通区位方面，经过四十多年的改革发展，深圳市的综合交通运输体系和城市交通运行体系已基本确立。深圳港是中国仅次于上海港的第二大港，也是国际集装箱枢纽港，主要包括盐田、蛇口、赤湾等2
9个港区，将形成“两翼、六区、三主”的总体格局。铁路方面，深圳市已成为国家铁路综合交通枢纽，设有深圳站、深圳北站、深圳东站等 8个火车站，随着广深港客运专线、厦深铁路、赣深高铁的开通运营，全市境内初步形成了“双十字”铁路线路布局。公路方面，深圳市长途客运班线已覆盖广东省内各市县，辐射中国香港、中国澳门及内地 20多个省（自治区、直辖市）。航空方面，深圳宝安国际机场为4F级民用运输机场，是世界百强机场之一、国际枢纽机场。此外，深圳口岸是全国最繁忙的口岸之一，拥有经国务院批准对外开放的一类口岸 15个。随着珠三角区域交通一体化和高速公路联网的实现，深圳市作为国家级交通枢纽城市的地位进一步巩固。



1
即福田区、罗湖区、盐田区、南山区、宝安区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区和大鹏新区，此外，2018年 12月 16
日深汕特别合作区正式揭牌。

2
“两翼”指东、西部两大港口群，“六区”指东部的盐田、大鹏港区和西部的南山、大铲湾、大小铲岛和宝安港区，
“三主”指以集装箱运输为重点、体现深圳港核心竞争力的盐田、南山和大铲湾三大主体港区。

图 1 深圳市区位及都市圈协同发展示意图 资料来源：深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）
经济发展水平：深圳市是国务院批复确定的中国首个经济特区、全国性经济中心城市和国际化城市，经济总量（GDP）在全国城市排名第 3，仅次于上海市和北京市。近年深圳市地区生产总值持续增长，但增速受宏观经济影响有所波动，2022年 GDP受消费和进出口增速下降影响有所下滑，2023年上半年已恢复增长，同比增速为 6.3%。2022年深圳固定资产投资比上年增长 8.4%，其中，房地产开发投资增长 13.3%；非房地产开发投资增长 5.5%；工业投资增长 19.2%，占固定资产投资比重为 18.3%；基础设施投资增长 1.7%，占固定资产投资比重 24.4%。2023年上半年，全市固定资产投资同比增长 13.1%，其中工业投资增长强劲，同比增长 47.5%；房地产开发投资增长 20.8%。2022年消费和进出口总额增速较上年均有所下降，其中进口总额 14,792.72亿元，下降 8.5%，出口总额 21,944.80亿元，增长 13.9%，出口总额连续三十年居内地大中城市首位。2023年上半年，深圳市社会消费品零售总额同比增长 11.5%，进出口总额则增长较慢，同比增长 3.7%。近年深圳市全市人均 GDP显著高于全国平均水平，经济发展水平位居全国前列。

表1 2022年全国主要一线城市经济财政指标情况（单位：亿元）
区域名称 GDP GDP增速 人均 GDP（万元） 一般公共预算收入 政府性基金收入 上海市 44,652.80 -0.2% 18.04 7,608.19 4,041.5
北京市 41,610.9 0.7% 19.0 5,714.3 2,227.5
深圳市 32,387.68 3.3% 18.33 4,012.44 1,025.76
广州市 28,839.00 1.0% 15.36 1,810 1,629.2
注：上海人均GDP按照2022年末常住人口数据2,475.89万人计算。

资料来源：各市国民经济和社会发展统计公报和财政预决算报告等，中证鹏元整理 表2 深圳市主要经济指标及同比变化情况（单位：亿元）
2022年 2021年 2020年
项目
金额 增长率 金额 增长率 金额 增长率
地区生产总值（GDP） 32,387.68 3.3% 30,664.85 6.70% 27,670.24 3.10%
固定资产投资 -- 8.4% -- 3.70% -- 8.20%
社会消费品零售总额 9,708.28 2.2% 9,498.12 9.60% 8,664.83 -5.20% 进出口总额 36,737.52 3.7% 35,435.57 16.20% 30,502.53 2.40%
人均 GDP（元） 183,274 173,663 159,309
人均 GDP/全国人均 GDP 213.86% 214.46% 219.90%
注：“--”表示数据未公开披露。

资料来源：深圳市2020-2022年国民经济和社会发展统计公报，中证鹏元整理 产业情况：深圳市是全国经济中心城市、科技创新中心、区域金融中心、商贸物流中心，逐步形成文化创意、高新技术、现代物流及金融业四大支柱产业，且战略性新兴产业迅速发展。深圳市三次产业增加值占地区生产总值比重由 2020年的 0.1:37.4:62.5调整为 2022年的 0.1:38.3:61.6，第三产业占比高，新一代信息技术、高端装备制造、生物医药、数字经济、新材料等战略新兴产业及生命健康、航空航天、智能装备等未来产业发展迅速，2022年战略性新兴产业增加值合计 13,322.07亿元，比上年增长7.0%，占地区生产总值比重 41.1%。在高新技术产业方面，深圳已形成以电子信息产业为主导的高新技术产业集群；现代物流业方面，主要物流产业园区包括前海湾保税物流园区、盐田物流园区、华南物流园等；金融业集聚区包括福田、罗湖、前海深港现代服务业合作区等，且拥有深圳证券交易所，为地方经济发展提供良好的金融环境，区域内聚集了华为、腾讯、阿里巴巴、比亚迪、中国平安、招商银行、万科等诸多知名企业。

发展规划及机遇：深圳市积极推进“粤港澳大湾区”和“中国特色社会主义先行示范区”建设。

2019年 8月，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》正式发布，深圳战略定位为高质量发展高地，率先建设体现高质量发展要求的现代化经济体系。根据《粤港澳大湾区发展规划纲要》，深圳是粤港澳大湾区四大中心城市之一，要求深圳发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，努力建成具有世界影响力的创新创意之都；全力当好粤港澳大湾区建设主阵地，推进深澳港更紧密合作交流；加强与广州等城市的协作，积极参与广深港澳科技创新走廊建设。

财政及债务水平：2022年深圳市一般公共预算收入和政府性基金收入有所下降，但整体综合财力仍很强，债务风险很低。2020-2021年深圳市一般公共预算收入保持增长；在全面落实退税减税缓税降费背景下，2022年深圳市加快增值税留抵退税实施进度，延续实施扶持制造业、小微企业和个体工商户的减税降费政策，为各类市场主体减负 1,596亿元，2022年完成一般公共预算收入 4,012.27亿元，同比有所下降，税收收入占比和财政自给率亦有所下降，但整体财政自给能力仍较强。受土地出让影响，2022年深圳市政府性基金收入有所下降。

截至 2022年底，深圳市地方政府债务限额预计为 2,226.2亿元，地方政府债务余额控制在债务限额以内。2022年全市发行地方政府债券 718.9亿元，新增债券资金主要投向市政和产业园区基础设施、城市轨道交通、铁路、卫生健康、城镇污水垃圾处理、保障性租赁住房、文化旅游、城镇老旧小区改造、
棚户区改造等重点领域。深圳市虽然近年地方政府债务余额快速增长，但整体债务风险水平较低。

表3 深圳市主要财政指标情况（单位：亿元）
项目 2022年 2021年 2020年
一般公共预算收入 4,012.44 4,257.76 3,857.46
税收收入占比 77.62% 81.04% 80.25%
财政自给率 80.29% 89.87% 90.26%
政府性基金收入 1,025.76 1,373.68 1,268.01
地方政府债务余额 2,083 1,420 881
注：财政自给率=一般公共预算收入/一般公共预算支出。

资料来源：深圳市 2020-2022年本级决算的报告和草案，中证鹏元整理 福田区是深圳市的中心城区，市委市政府机关驻地，全市的行政、金融、文化、商贸和国际交往中心，区位条件优越，以金融业为主要驱动力，发展总部经济等特色经济，区域经济发展强劲，经济和财政实力均居全市前列
区位特征：福田区是深圳市中心城区，路网发达，毗邻香港，区位条件优越。福田区位处深圳市核心区域，系全市交通枢纽，拥有深圳市福田交通综合枢纽换乘中心，是国内最大“立体式”交通综合换乘站。福田区路网密集，辖区内有京港澳高速（广深高速）公路，深南大道、滨河大道、北环大道三大主干道均贯穿福田，形成“五横九纵”路网格局。轨道交通发达，10条地铁线在福田总里程110公里，在建与规划线路建成后总长152.6公里。福田与香港陆域相接，辖区内有福田口岸和亚洲最大规模、全国唯一24小时与香港通关的陆路口岸——皇岗口岸，广深港高铁福田站可14分钟直达香港西九龙。落马洲河套片区开发纳入《粤港澳大湾区发展规划纲要》，福田将联动港方建设“深港科技创新合作区”（粤港澳大湾区唯一以科技创新为主题的片区），营造国际化营商环境，发展科技创新产业。福田区幅员面积78.66平方公里，下辖10个街道，根据第七次人口普查数据，截至2020年11月1日零时，福田区常住人口为155.32万人，较第六次人口普查数增加17.89%。

经济发展水平：福田区经济总量（GDP）在深圳市下辖各区中排名前列，以金融业为核心增长引擎，经济发展水平很好。近年福田区生产总值持续增长，其中2022年GDP增速受宏观经济低迷影响有所下滑，2023年上半年已恢复至3.5%的增速。2022年固定资产投资增速有所上升，其中房地产投资下降2.4%，非房地产投资增长12.0%；2023年上半年固定资产投资增速仅0.1%。分产业看，2022年福田区第一产业增加值为1.73亿元，同比增长1.4%，两年平均增长2.45%；第二产业增加值为504.29亿元，同比下降1.9%，两年平均增长12.35%；第三产业增加值为5,008.47亿元，同比增长3.6%，两年平均增长5.4%，其中金融业具有重要推动作用，2022年福田区金融业增加值2,502.02亿元，占全区GDP的45.40%，占全市金融业增加值的48.70%。近年深圳市全市人均GDP显著高于全国平均水平，人均地区生产总值超2.5万美元。

表4 2022年深圳部分区经济财政指标情况（单位：亿元）
区域名称 GDP GDP增速 人均 GDP（万元） 一般公共预算收入

南山区 8,036.00 3.3% 44.30 361.62
福田区 5,514.49 3.0% 35.50 194.27
龙岗区 4,759.00 3.0% 11.77 263.18
龙华区 2,951.67 3.1% 11.64 -
罗湖区 2,630.19 3.4% 22.91 89.40
盐田区 821.00 5.4% 38.10 32.91
注：人均GDP=2022年地区GDP/2021年末地区常住人口数，福田区人均GDP=2022年地区GDP/七普常住人口数，龙岗区
人均GDP来自统计公报。

资料来源：各区政府网站、财政预决算报告等、2022年国民经济和社会发展统计公报，中证鹏元整理
表5 福田区主要经济指标及同比变化情况（单位：亿元）
2022年 2021年 2020年
项目
金额 增长率
金额 增长率 金额 增长率
地区生产总值（GDP） 5,514.49 3.0% 5,318.19 8.6% 4,754.16 3.6% 固定资产投资 - 7.8% 628.00 -0.3% - 16.5%
社会消费品零售总额 2,273.06 1.4% 2,242.04 9.5% 2,046.98 -7.0% 进出口总额 - - 7,500.00 16.2% - -
人均 GDP（元） 355,035 342,402 306,088 人均 GDP/全国人均 GDP 414.29% 422.84% 422.50%
注：“-”表示未获取相关数据；2020-2022人均 GDP按照七普常住人口数计算。

资料来源：深圳市福田区 2020-2022年国民经济和社会发展统计公报，中证鹏元整理 产业情况：福田区以第三产业为主导，着力推进科创、金融、时尚三大板块发展，发展总部经济等特色经济。2022年福田区三次产业构成为0.03：9.15：90.82，以第三产业为主导，支柱行业包括金融业、其他服务业、批发和零售业。福田区为金融强区，是重要的金融中心，辖区聚集了全市近七成的持牌金融机构与物流企业总部，专业服务机构占据全市半壁江山，深交所和深圳银保监局、证监局等重要金融基础设施及监管机构齐驻福田，持牌机构增至270家、占深圳超六成，落地粤港澳大湾区首个风投创投集聚街区，全国首个数字人民币预付式平台、供应链金融创新合规实验室等平台集聚成势。福田区大力发展特色经济，作为深圳市的核心区域，福田区内聚集了招商银行、平安集团等大量深圳本土世界500强企业，累计100多家世界500强企业及分支机构落户福田区。科创方面，荣耀、中广核等一批千亿级领军企业汇聚福田，2022年全社会研发投入突破90亿元、高新技术产业增加值突破700亿元。

发展规划及机遇：据《深圳市福田区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》要求，福田区规划布局超过20平方公里的“总部经济圈”，聚焦河套深港科技创新合作区、香蜜湖新金融中心、环中心公园活力圈“三大新引擎”，发力科创、金融、时尚“三大产业”，加快实现“中央创新区、中央商务区、中央活力区”三大定位。河套深港科技创新合作区着力打造国际科技总部基地，香蜜湖新金融中心打造有全球影响力的国际金融街区和现代金融总部基地，环中心公园活力圈打造时尚产业、国际组织总部基地，持续巩固福田中心区“高端商务总部集聚区”先发优势。

财政及债务水平：福田区财税质量好，财政实力强。2022年，受宏观经济低迷及实施留抵退税政策
影响，福田区实现一般公共预算收入194.27亿元，同比下降9.3%；2023年上半年，福田区实现一般公共预算收入95.65亿元，同比下降5.1%。税收收入占一般公共预算收入的比例仍较高，财政自给率总体有所下降，2022年政府性基金收入整体有所增长。区域债务方面，2022年福田区新增发行地方政府债券76亿元，近三年末福田区地方政府债务余额持续扩张。

表6 福田区主要财政指标情况（单位：亿元）

影响，福田区实现一般公共预算收入194.27亿元，同比下降9.3%；2023年上半年，福田区实现一般公共预算收入95.65亿元，同比下降5.1%。税收收入占一般公共预算收入的比例仍较高，财政自给率总体有所下降，2022年政府性基金收入整体有所增长。区域债务方面，2022年福田区新增发行地方政府债券76亿元，近三年末福田区地方政府债务余额持续扩张。

表6 福田区主要财政指标情况（单位：亿元）
194.27 214.29 182.90
一般公共预算收入
89.09% 95.31% 91.77%
税收收入占比
62.57% 72.23% 79.99%
财政自给率
40.99 35.13 27.02
政府性基金收入
205.27 129.26 75.94
地方政府债务余额
注：财政自给率=一般公共预算收入/一般公共预算支出；政府性基金收入为政府性基金本级收入+政府性基金转移收入中
国有土地使用权出让金收入。

资料来源：福田区政府网站，中证鹏元整理
五、经营与竞争
公司是福田区重要的辖区城市建设和国有资产经营管理主体，业务主要覆盖城市建设、产业楼宇、战略投资和公共服务四个板块。一是推动城市更新工作，推进危旧片区改造，释放高质量发展空间；二是提供楼宇空间管理服务；三是发展战略投资职能，助力重大战略平台建设运营；四是提质运营体育场馆等公共文体设施。公司棚户区改造和城市更新项目投资规模很大，租赁业务持续性较好，物业出租率较高
公司是福田区重要的辖区城市建设和国有资产经营管理主体，业务主要覆盖城市建设、产业楼宇、战略投资和公共服务四个板块。2022年公司新增志愿者服务之家项目运营收入，带动当年公司营业收入大幅增长，但该业务不具有持续性，对公司营业收入持续增长贡献有限。截至2023年6月末，公司负责建设的棚户区改造及城市更新项目均未完工，故暂未确认该部分收入。公司经营物业包括福田区内的住宅、写字楼、商铺等，近年租赁收入随经营物业数量增加而有所增长。体育馆收入主要为公司经营管理福田区内体育场馆的收入，2020-2022年受客流量变化而有所波动。毛利率方面，2022年公司投资性房地产会计政策变更，由成本法计量变更为公允价值计量，折旧金额下降，租赁业务毛利率大幅上升，带动公司2022年整体销售毛利率水平较之前年度明显上升。

表7 公司营业收入构成及毛利率情况（单位：亿元）

2022年   2021年  
项目
金额 占比 毛利率 金额 占比 毛利率 金额 占比 毛利率 金额 占比 毛利率 0.49 68.57% 78.88% 1.02 39.40% 78.50% 0.95 60.67% -18.23% 0.89 68.42% -29.32% 租赁收入
志愿者之家项
- - - 1.20 46.12% 8.55% - - - - - -
目运营收入

2、城市更新项目方面，截至2023年6月末，公司在建城市更新项目1个，为福投控大厦项目，福投控大厦项目由福田区城市更新局确认公司全资子公司深圳市福田福安有限公司（以下简称“福安公司”）为实施主体。福田区城市更新局与项目公司签订监管协议后，由项目公司作为发包人，与总承包商签订EPC总承包合同，由承包商负责设计、设备材料采购、工程施工、工程验收等工作。福投控大厦项目原名为福安小区城市更新改造项目，计划总投资13.72亿元，由财政注资10.00亿元，银行融资3.72亿元。

根据公司提供的预测，该项目总规划计容建筑面积7.63万平方米，其中商业及办公2.89万平方米，住宅3.72万平方米（含保障性住房0.86万平方米），公共配套设施0.89万平方米。该项目建设资金主要来自财政注资和银行借款，按人才房移交政府、部分回迁面积业主增购、部分住宅销售、商业办公出租测算，项目预计将产生收入50.19亿元。

截至2023年6月末，公司负责建设的棚户区改造和城市更新项目均未完工，暂未实现收入。公司在建项目投资规模很大，预计总投资合计261.43亿元，截至2023年6月末已投资111.27亿元，尚需投资150.16亿元。

表8 截至 2023年 6月末公司主要在建项目情况（单位：亿元）
预计总 累计已
项目名称 建设模式 资金来源 实施主体 建设周期
投资 投资
财政注资、专项债
华富村东、西区棚 券资金、中央财政 深圳市福田福华建
121.50 61.97 委托代建 2019-2026年
户区改造项目 棚改专项资金、区 设开发有限公司
物管中心拨付资金
财政注资、专项债
河湾北片区改造项 深圳市福田福河建
126.21 37.62 委托代建 券资金、中央财政 2020-2026年
目（南华村棚改） 设开发有限公司
棚改专项资金
财政注资、银行融 深圳市福田福安有
福投控大厦项目 13.72 11.68 EPC 2018-2023年
资 限公司
合计 261.43 111.27 -- -- -- --
资料来源：公司提供，中证鹏元整理
（二）产业楼宇：租赁业务
租赁业务为公司主要收入来源之一，公司物业出租率较高，业务持续性较好；随着新购入物业及福田区国资局无偿划拨物业，公司经营物业面积增加、租赁收入持续增长，同时，会计政策变更使得2022年业务毛利率水平大幅上升
租赁业务主要由公司本部和子公司深圳市福兴智慧运营有限公司（原名为“深圳市福田福兴信息技术产业园有限公司，于2022年11月更名为现名，以下简称“福兴公司”）、深圳市福田益众有限公司（以下简称“益众公司”）等负责，截至2023年6月末经营物业均为自有物业，业态包括住宅、写字楼、商铺、仓储用房等，分布在福田保税区（含深港科技创新合作区）、深业上城等区域，公司自有物业主要通过原下属企业改制后剥离、收购方式和政府无偿划转取得。公司租户以企业为主，均按月缴纳租金。

近年来公司物业经营面积持续增加，其中2022年公司收购深圳市福鹏科技产业园有限公司（以下简
称“福鹏公司”）和深业上城（南区）二期36套物业，福鹏公司主营业务为产业园区及其他经营性物业的运营管理，运营物业主要为赛格柏狮电子大厦1期和2期，2023年1-6月福田区国资局将原属福田区物管中心的深业上城（南区）二期126套物业无偿划转给公司。公司获得上述物业后，整体经营物业面积增加至23.05万平方米，公司经营物业整体出租率较高，业务持续性较好。

毛利率方面，2020-2021年公司积极承担减免租金责任，租赁业务毛利率均为负值；2022年公司将投资性房地产后续计量模式由成本法计量变更为公允价值计量，受投资性房地产会计政策变更影响，折旧金额大幅下降，租赁业务毛利率明显上升。

表9 截至 2023年 6月末公司租赁业务情况
业态 营业面积 账面原值 平均月租金
出租率 经营主体 物业名称
模式 （平方米） （亿元） （万元）
7,777.37 3.27 7.75 100% 益众公司 莲花山园林综合楼
住宅/写字
16,929.51 4.20 104.83 93.70% 公司本部 腾邦物流大楼四层等物业 楼/商铺
73,192.70 43.79 136.66 54.60% 公司本部 深业上城（南区）二期 105,991.00 24.50 400.00 30.00% 福兴公司 福兴 1号楼和 2号楼
仓储等园
区服务
26,617.29 8.33 31.10 6.42% 福鹏公司 赛格柏狮电子大厦1期和2期 合计 230,507.87 84.08 -- --
注：益众公司物业莲花山园林综合楼平均月租金较低，主要系公司贯彻落实支持公共卫生事业发展，其客户福田区第二人
民医院适用较低租金水平。福鹏公司、福兴公司出租率较低主要系其所属物业正在进行升级改造，已将大部分租户清退。

深圳新媒体广告产业园发展有限公司负责运营的中国（深圳）新媒体广告产业园租赁业务已于 2022年上半年到期。

资料来源：公司提供
（三）战略投资：投资业务
公司投资业务主要根据政府部署开展，由股权投资和战略投资构成，需关注公司所持股票的市值波动风险及战略投资收益实现情况
公司投资业务可分为股权投资和战略投资。截至2023年6月末，公司股权投资企业共三家，计入“其他权益工具投资”科目，具体见下表。其中，公司所持金地集团股份为金地集团股改时入股；所持平安银行股份于1990年作为平安银行发起股东取得；所持农产品股份为公司于2008年置换取得。上述股权投资均是公司根据福田区政府统一安排进行投资，公司长期持有以上股份，2021-2022年，公司获得的投资收益规模较大，但2023年6月末上述股权投资资产账面价值随二级市场股价降低而明显下滑，且2023年1-6月公司收到的投资收益规模同比大幅下滑。

表10 截至 2023年 6月末公司主要股权投资情况（单位：万股、万元） 2023年 1-6月 2022年 2021年
持股公司 持股数量 投资成本 账面价值
投资收益 投资收益 投资收益
金地（集团）股份有限公司
35,177.76 52,112.82 253,631.67 4,784.18 22,161.99 24,624.43 （简称“金地集团”）
平安银行股份有限公司（简
321.72 12.77 3,612.94 91.69 73.35 57.91
称“平安银行”）

深圳市农产品集团股份有限
918.00 5,409.00 5,498.82 36.72 64.26 55.08
公司（简称“农产品”）
合计 -- 57,534.59 262,743.43 4,912.59 22,299.60 24,737.42
注：上表中 2021-2022年投资收益系当年收到的上一年度的投资收益。

资料来源：公司提供
公司战略投资涉及产业包括地产、服务、智能制造、5G通信、医疗大健康等，投资需符合福田区区属国有经济布局和发展战略；符合公司章程或区财政局（国资局）通知文件中的公司主导产业和发展方向，原则上不得从事非主业投资。大部分股权投资以长期持有为主，如需退出，则按照福田区国资局关于国有资产处置、交易相关规定，在依法设立的产权交易机构中公开进行。截至2023年6月末，除对深圳市深高项目运营管理有限公司（以下简称“深高项目公司”）的投资计入“长期股权投资”科目外，公司将其余战略投资均计入“其他权益工具投资”科目。目前公司战略投资企业中，仅深圳市创新投资集团有限公司（以下简称“深圳创新投”）为公司提供稳定股利和分红，2020-2022年分别获得分红款1,711.38万元、2,290.80万元和2,290.79万元。

表11 截至 2023年 6月末公司战略投资情况（单位：亿元）
持股公司 投资时间 认缴资本 实缴资本 持股比例
深圳南方知识产权运营中心有限公司 2017/12/27 0.08 0.03 10.00% 深圳深港科技创新特别合作区发展有限公
分次出资，2018-2021年 10.00 6.00 10.00%
司
深圳市福科产业运营管理有限公司 2018/11/30 1.25 0.38 25.00% 深圳市汇芯通信技术有限公司 分次出资，2019-2021年 0.32 0.32 15.74% 深圳市深高项目运营管理有限公司 2020/08/10 0.05 0.05 50.00% 深圳市创新投资集团有限公司 分次出资，从 2001-2020年 2.44 2.44 2.44% 深圳国家金融科技测评中心有限公司 2021/1/28 0.08 0.08 8.00% 深圳市福田创新资本创业投资有限公司 2008/5/27 0.09 0.09 48.00% 太平（深圳）医疗健康产业私募股权投资
2022年 8月 15.00 2.81 15.00%
基金合伙企业（有限合伙）
深圳深投控深港科创私募股权投资基金合
2022年 9月 1.50 0.90 15.00%
伙企业（有限合伙）
合计 - 30.81 13.10 -
资料来源：公司提供
（四）公共服务：运营业务
公司公共服务板块包括体育馆经营业务和志愿者之家项目运营业务，其中体育馆经营业务收入和毛利率受客流量波动影响较大；志愿者之家项目运营业务为2022年新增业务，不具有延续性 公司体育馆经营业务由深圳市福田体育发展有限公司（以下简称“体育公司”）负责。根据《福田区政府物业授权使用证》，深圳市福田区政府物业管理中心将区内福田体育公园体育场馆、黄木岗网球中心和莲花体育中心授权给体育公司经营使用，授权使用证一年一签；香蜜体育中心由公司投资建成，业务持续性较好。体育馆经营收入主要来自体育运动项目收费以及承接大型活动收入，政府对授权体育公司经营使用的场馆不收取资产使用费。


近年公司体育馆经营收入呈波动态势，受短期客流量波动而出现波动，2021年体育馆经营收入同比有所上升，毛利率水平亦有所增长，2022年体育馆经营收入和毛利率均出现明显下滑。2023年1-6月体育馆经营收入和毛利率随着客流量的增加已出现明显修复。

表12 截至 2023年 6月末公司经营的体育馆情况
场馆名称 经营内容
占地 6.3万平方米，总建筑面积 10余万平方米，其中体育场馆使用面积 4.6万平方米，主要包含体育馆（11片标准双打木地板羽毛球场、1700平方米活动面积、看台固定座位 2,268个）、福田体育公园 体育场（400米标准塑胶跑道、标准人工草足球场 1片、1,5000平方米活动面积、主席台及固定座位 5,000个）、室内恒温游泳馆（10泳道 50米标准恒温游泳池、水深 1.4-2米、水温 27±0.5摄氏度、有观众看台）和热身馆
占地 1.5万平方米，拥有 6片室外网球场，6片张拉膜风雨网球场，4片网球练习墙，1片灯光黄木岗网球中心 篮球场，1片灯光人工草坪足球场（目前被华新小学占用）。网球场内有观众席，可容纳 500名观众。有相配套的停车场、更衣室、冲凉房及功能房
总占地面积约8,000平方米，拥有5片标准室外网球场，一个恒温游泳馆，有相配套的更衣室、莲花体育中心
冲凉房和管理用房
占地 5.4万平方米，拥有 7片标准网球场、6片篮球场、1片标准 11人足球场、2片 7人足球场香蜜体育中心
以及道路、广场、地下停车场、绿化和配套设施
资料来源：公司提供
志愿者之家项目运营业务由子公司益众公司负责，受福田区文化广电旅游体育局委托，承担福华、福馨、福安、石岩之家日常运营和后勤保障工作，该业务不具备延续性。2022年实现志愿者之家项目运营业务收入1.20亿元，是公司营业收入的有力补充，但该业务毛利率水平较低，对公司利润贡献有限。

公司持续获得福田区财政在货币增资、优质物业资产划拨、大额政府专项债券等方面的大力支持，拓展了租赁业务规模，有效提升了资本实力，且为棚户区改造项目建设提供了有力资金支持 作为福田区重要的辖区城市改造和国有资产经营管理平台，近年公司多次获得福田区财政增资，2018年-2023年6月货币增资金额达76.43亿元，2023年1-6月福田区国资局将原属区物管中心的深业上城（南区）二期共计126套建筑面积为5.58万平方米的物业无偿划转至公司名下，来自福田区政府的外部支持有效提升了公司的资本实力。此外，2018年-2023年6月末，公司持续获得福田区政府拨付的棚改专项债券资金和保障性租赁住房专项债券资金34.30亿元，为公司开展华富村东、西区棚户区改造项目、河湾北片区改造项目（南华村棚改）提供有力资金支持。

表13 近年公司获得政府资金注入、资产划拨情况（单位：亿元）
时间 注入形式 金额 依据文件 划拨单位 计入科目
深圳市福田区国有资
32.88
2023年 1-6月 物业划拨 福国资局【2023】25号 资本公积
产监督管理局
福国资局【 2022】 13号、福国资局 深圳市福田区国有资
2022年 货币出资 11.60 资本公积
【2022】57号 产监督管理局
福国资局【 2021】 20号、福国资局 深圳市福田区国有资
2021年 货币出资 10.00 资本公积
【2021】42号 产监督管理局
《福田区国资局关于深圳市福田投资控
深圳市福田区国有资
2020年 货币出资 28.00 股有限公司增加财政注资的通知》、福 资本公积 产监督管理局
国资局【2020】60/101号

深圳市福田区国有资
2019年 货币出资 19.83 福国资委【2019】8/11/12/22/23号 资本公积 产监督管理委员会
深圳市福田区国有资
2018年 货币出资 7.00 福国资委【2018】29号 实收资本
产监督管理委员会
合计 - 109.31 -- -- --
资料来源：公司提供
六、财务分析
财务分析基础说明
以下分析基于公司提供的经上会会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的2020-2022年审计报告及未经审计的2023年半年度财务报表，报告采用新会计准则编制。公司2020年合并报表范围内新增2家子公司，2021年无变动，2022年新增1家子公司，2023年1-6月无变动，详细情况如下表所示。截至2023年6月末，公司合并范围内子公司共10家。

表14 2020-2022年公司新增纳入合并报表范围的子公司情况（单位：亿元） 时间 子公司名称 持股比例 注册资本 主营业务 合并方式
产业园租赁及运营
深圳市福兴智慧运营有限公司 100.00% 1.00 增资和受让
管理
2020年
深圳市福新双碳产业运营管理有限公司 100.00% 1.00 节能管理服务 设立 2022年 深圳市福鹏科技产业园有限公司 100.00% 0.91 物业管理 购买 资料来源：公司 2020-2022年审计报告，中证鹏元整理
资本实力与资产质量
公司平台地位突出，政府持续注入资金和资产，近年公司资产总额保持增长；公司资产以棚户区改造项目及城市更新项目建设投入、投资性房地产和上市公司股权投资为主，其中投资性房地产资产质量较好
受益于政府持续注入资金和无偿划拨资产，2023年6月末公司所有者权益增长至162.62亿元，公司产权比率为51.10%，所有者权益对负债的保障程度较高。从权益结构来看，所有者权益主要为资本公积、实收资本和未分配利润。



图 2 公司资本结构 图 3 2023年 6月末公司所有者权益构成

图 2 公司资本结构 图 3 2023年 6月末公司所有者权益构成
其他

 
 
 
 
 
 
 
 
 
0 0%
2020 2021 2022 2023.06
资料来源：公司 2020-2022年审计报告及未经审计的 2023 资料来源：公司未经审计的 2023年半年度财务报表，中
年半年度财务报表，中证鹏元整理 证鹏元整理
近年公司在建工程账面价值持续增长，2022年末公司在建工程占总资产的比重提升至43.22%，主要为公司下属子公司参与的棚户区改造项目及城市更新项目建设投入。2022年公司收购福鹏公司名下赛格柏狮电子大厦1期和2期物业以及深业上城（南区）二期36套物业，且后续计量模式由成本法计量变更为公允价值计量，投资性房地产账面价值大幅上升；2023年4月，福田区国资局将原属于福田区物管中心账面价值为32.88亿元的深业上城（南区）二期126套物业无偿划转至公司，2023年6月末公司投资性房地产账面价值增长至84.08亿元。截至2022年末，投资性房地产中账面价值为1.43亿元的资产因历史遗留问题尚未办妥权证。其他权益工具主要为公司持有的金地集团、平安银行、农产品的股权，账面价值随股票市值波动而变动，2023年6月末账面价值较2021年末下降明显；变动部分计入“其他综合收益”，2022年及2023年1-6月受股权投资账面价值下降影响，其他综合收益大幅浮亏，需持续关注公司所持股票的二级市场波动风险及对公司综合收益总额产生的影响。2022年末货币资金规模有所下降，其中使用3
受限货币资金合计2.93亿元，包括保证金2.90亿元、法院冻结资金306.41万元。

表15 公司主要资产构成情况（单位：亿元）
2023年 6月 2022年 2021年 2020年
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
17.55 7.14% 21.12 9.59% 27.11 14.91% 26.08 15.83%
货币资金
流动资产合计 20.81 8.47% 23.43 10.64% 28.74 15.81% 27.04 16.41% 98.58 40.12% 95.14 43.22% 68.19 37.51% 49.09 29.80%
在建工程
38.97 15.86% 47.51 21.58% 55.57 30.57% 0.00 0.00%
其他权益工具投资
84.08 34.22% 51.20 23.26% 23.82 13.10% 24.78 15.04%
投资性房地产

3
公司子公司深圳新媒体广告产业园发展有限公司（以下简称“新媒体产业园公司”）与深圳市泰禾创意产业股份有限公
司（以下简称“泰禾公司”）发生房屋租赁合同纠纷，因泰禾公司拖欠金额较大且拒不配合协调解决，新媒体产业园公
司于 2021年 8月依法向福田区人民政府提起诉讼并申请财产保全，2021年 12月泰禾公司向福田区人民法院提起反诉。

截至 2022年末，新媒体产业园公司名下在中国工商银行深圳分行账户存款 306.41万元因用作诉讼财产保全担保被冻结。


非流动资产合计 224.90 91.53% 196.71 89.36% 153.05 84.19% 137.71 83.59% 资产总计 245.71 100.00% 220.14 100.00% 181.79 100.00% 164.75 100.00% 资料来源：公司 2020-2022年审计报告及未经审计的 2023年半年度财务报表，中证鹏元整理 盈利能力
随着公司经营物业规模的增加及2022年新增志愿者之家项目运营业务，近年公司营业收入持续增长；受会计政策变更影响，公司2022年租赁业务毛利率大幅上升，拉动公司销售毛利率增长；投资收益对公司利润贡献大，需关注公司所持股票的市值波动风险
公司收入主要来自租赁收入和体育馆收入，受益于公司经营物业规模增加，公司营业收入持续增长。

此外，2022年公司新增志愿者之家项目运营收入1.20亿元，带动公司2022年营业收入大幅增长，但该业务不具可持续性。毛利率方面，2020-2021年，受减免租金及收购福兴公司后折旧成本大幅上升等影响，毛利率水平较低；2022年，由于公司将投资性房地产计量模式由成本法计量变更为公允价值计量，折旧成本大幅下降，营业收入占比较大的租赁业务毛利率大幅上升，拉动公司毛利率水平大幅增长。

利润方面，2020-2022年公司期间费用率均在35%以上，处于较高水平，期间费用对利润形成较大侵蚀。公司利润总额主要来自股权投资收益（主要来源于金地集团），2020-2022年及2023年1-6月投资收益占利润总额的比重分别为134.05%、129.44%、88.10%和96.79%。2022年以来公司所持股票价格出现较大波动，需关注公司所持股票的市值波动风险。

表16 公司主要盈利和现金流指标（单位：亿元）
指标名称 2023年 1-6月 2022年 2021年 2020年
营业收入 0.72 2.59 1.57 1.30
营业利润 0.68 2.52 1.63 1.56
投资收益 0.78 2.46 2.61 2.50
其他收益 0.03 0.03 0.01 0.01
利润总额 0.81 2.79 2.02 1.86
销售毛利率 62.67% 35.64% 3.93% -13.08%
资料来源：公司 2020-2022年审计报告及未经审计的 2023年半年度财务报表，中证鹏元整理 偿债能力
近年公司债务规模增长迅速，其中以长期债务为主，专项应付款占比较高，各项偿债指标有所弱化，未来预计会持续加大融资力度以满足项目建设和投资需求
随着公司项目建设投入和购买物业对资金需求的增加，公司对外融资规模持续上升，截至2023年6月末，公司总债务规模快速增长至62.48亿元。公司短期债务占总债务的比例较低，主要为一年内到期的非流动负债。长期债务是公司主要的融资来源，主要包括专项应付款、长期借款和应付债券。近年来，随着棚改项目建设持续推进，公司长期应付款规模持续增长，均为福田区政府拨付的棚改专项债券资金和保障性租赁住房专项债券资金。2022年末，公司长期借款主要系收购福鹏公司股权形式购买物业形成
的大额并购贷款。2022年末，应付债券为“22福控01”，票面利率为2.80%。其他主要负债方面，公司应付账款主要为应付工程款；递延所得税负债为按会计准则对上市公司股权账面价值对比历史成本产生的应纳所得税暂时性调整。

表17 公司主要负债构成情况（单位：亿元）
2023年 6月 2022年 2021年 2020年
项目
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应付账款 8.59 10.33% 9.24 11.20% 6.37 11.57% 3.65 7.63%
一年内到期的非流动负债 4.90 5.89% 3.71 4.49% 0.42 0.77% 0.00 0.00% 其他流动负债 0.01 0.01% 0.00 0.01% 2.00 3.64% 0.00 0.00%
流动负债合计 15.34 18.46% 15.16 18.38% 10.71 19.46% 7.82 16.38% 长期借款 13.11 15.77% 10.11 12.25% 7.61 13.82% 12.52 26.21% 应付债券 9.99 12.03% 9.99 12.11% 0.00 0.00% 2.00 4.18%
长期应付款 34.30 41.28% 34.30 41.58% 23.50 42.70% 13.00 27.22% 递延所得税负债 6.84 8.24% 9.51 11.53% 10.25 18.62% 10.75 22.51% 非流动负债合计 67.76 81.54% 67.33 81.62% 44.32 80.54% 39.94 83.62% 负债合计 83.09 100.00% 82.49 100.00% 55.03 100.00% 47.77 100.00% 总债务 62.48 75.19% 58.28 70.65% 33.71 61.26% 27.70 57.99%
其中：短期债务 5.08 6.11% 3.71 4.49% 2.42 4.40% 0.20 0.42%
长期债务 57.40 69.08% 54.58 66.16% 31.29 56.85% 27.50 57.57% 资料来源：公司 2020-2022年审计报告及未经审计的 2023年半年度财务报表，中证鹏元整理 偿债指标方面，随着银行借款和政府拨付的棚改专项债券规模增加，近年公司资产负债率持续上升，2022年公司资产负债率上升至37.47%；同期利息支出规模上升明显，EBITDA对利息的覆盖能力持续下降。随着公司一年内到期的非流动负债规模的增加及货币资金规模的下降，近年现金短期债务比下滑明显，但截至2023年6月末仍处于较高水平，短期偿付压力不大，公司流动性需求主要来自于项目建设和物业等投资。截至2023年6月末，公司未使用银行授信额度13.59亿元，考虑到公司作为福田区重要的国有资产经营管理平台，获得外部支持力度很大，融资弹性较好。

表18 公司偿债能力指标
指标名称 2023年 6月 2022年 2021年 2020年
33.82% 37.47% 30.27% 28.99%
资产负债率
现金短期债务比 2.89 4.91 9.99 116.09
EBITDA利息保障倍数 -- 1.79 2.81 3.17
资料来源：公司 2020-2022年审计报告及未经审计的 2023年半年度财务报表，中证鹏元整理 七、其他事项分析
ESG风险因素

环境方面，公司业务面临的环境风险较小，根据公司提供的相关情况说明及公开信息查询，过去一年公司未因环境因素收到相关部门的处罚。

社会方面，根据公司提供的相关情况说明及公开信息查询，过去一年公司未发生生产事故或产品质量问题，无劳动诉讼事项等。

治理方面，公司战略规划较为清晰，公司按照《中华人民共和国公司法》和其他有关法律、行政法规，制订了《深圳市福田投资控股有限公司章程》，建立了公司法人治理结构，设有董事会和监事会，不设股东会。公司由深圳市福田区人民政府（以下简称“福田区政府”）单独出资，由福田区国资局代表福田区政府对公司履行出资人职责。公司董事会由7人组成，其中外部董事2名，内部董事5名（含职工董事1名）；职工董事由公司职工大会民主选举产生，非职工董事由福田区国资局委派。董事会设董事长1名，由福田区政府任命或委派，经福田区政府授权，福田区国资局有权任命或委派。公司董事长季彤历任深圳市燃气集团股份有限公司总经理办公室秘书业务经理、总裁办公室副总经理、深圳市深燃物业服务有限公司副总经理、龙岗分公司副总经理、客服分公司副总经理，深圳市投资控股有限公司战略研究部（董事会办公室）副部长，自2021年5月起任公司董事长，管理经验丰富。监事会由5人组成，其中3人由福田区国资局委派，2人为职工代表，职工监事由公司职工大会民主选举产生。监事会设主席1人，由福田区政府任命或委派，经福田区政府授权，福田区国资局有权任命或委派。公司设总经理1名，副总经理若干名，由福田区政府任命，经福田区政府授权，福田区国资局有权任命。

过往债务履约情况
根据公司提供的企业信用报告，从2020年1月1日至报告查询日（2023年9月13日），公司本部不存在未结清不良类信贷记录，已结清信贷信息无不良类账户；公司公开发行的各类债券均按时偿付利息，无到期未偿付或逾期偿付情况。

或有事项分析
根据金地集团2023年9月16日公告，公司正在与金地集团商讨为其在公开市场发行的公司债券或中期票据提供担保等增信措施一事，金地集团或将提供相应的反担保措施，目前增信方式、反担保方式、公司及金地集团将履行的审批程序及结果、融资规模及增信规模等存在一定的不确定性。

八、外部特殊支持分析
公司是福田区下属重要企业，福田区国资局直接持有公司100.00%股权。中证鹏元认为在公司面临债务困难时，福田区提供特殊支持的意愿极其强，主要体现在以下方面： （1）公司与福田区政府的联系非常紧密。福田区国资局持有公司100%股权，且福田区政府对公司的经营战略和业务运营拥有绝对控制权；公司作为福田区重要的城市建设和国有资产经营管理主体，负
责建设华富村、南华村棚户区改造项目，并围绕政府战略部署开展投资业务，且福田区物管中心授权将其名下多家体育场馆交由公司经营，此外2022年公司受福田区文化广电旅游体育局委托开展了志愿者之家项目运营业务；近5年收到政府支持的次数多且支持力度大；展望未来，公司与福田区政府的关系将比较稳定。

（2）公司对福田区政府非常重要。公司负责建设华富村、南华村棚户区改造项目，且2022年公司开展了志愿者之家项目运营业务，但也有相当一部分业务是市场化的，政府在付出一定的努力和成本的情况下是可以取代公司的；公司作为福田区重要的城市改造和国有资产经营管理主体，对政府在城市建设方面的贡献很大；若公司违约将会对地区金融生态环境和融资成本产生实质性影响。

九、本期债券偿还保障分析
本期债券偿债资金来源及其风险分析
公司经营活动产生的现金是本期债券偿债资金的重要保障。2020-2022年和2023年1-6月公司分别实现营业收入1.30亿元、1.57亿元、2.59亿元和0.72亿元，主要来源于租赁收入和体育馆收入，业务持续性较好；同期销售商品、提供劳务收到的现金分别为1.17亿元、1.63亿元、2.32亿元和0.85亿元，业务回款情况尚可。但中证鹏元关注到，目前公司负责建设的棚户区改造项目尚未确定与政府的结算方式，未来可能会给公司的经营发展和偿债带来压力。

此外，公司持有的上市公司股权和投资性房地产的处置或抵押融资是本期债券还本付息的有益补充。

截至2023年6月末，公司持有金地集团、平安银行及农产品三家上市公司股权的账面价值为26.27亿元；投资性房地产账面价值为84.08亿元，主要为用于出租的房产。上述资产中仅账面价值为10.90亿元的投资性房地产用于抵押借款，在偿债出现困难时，公司可通过资产变现或抵质押贷款的形式筹措资金用于偿还本期债券本金及利息。但需要关注上市公司股权质押或转让受到严格监管，且价值随股票市值波动而变动，房产变现速度及价值易受宏观经济、行业政策及当地房地产景气度等因素影响发生波动的风险。

十、结论
福田区是深圳市行政、金融、文化、商贸和国际交往中心，经济和财政实力均居全市前列，公司作为福田区重要的辖区城市改造和国有资产经营管理主体，承担城市建设、产业楼宇、战略投资和公共服务职能，在区域内重要性高。虽然目前公司负责的棚户区改造项目尚未确定与政府的结算方式，但考虑到公司持有的投资性房地产资产规模较大且质量较好，股权资产对公司利润贡献较大，且公司持续获得福田区国资局在资金注入、优质物业资产划拨、政府专项债券资金划拨等资本实力和业务经营方面的大力支持，整体来看公司的抗风险能力强。


综上，中证鹏元评定公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定，本期债券信用等级为AAA。


跟踪评级安排
根据监管部门规定及本评级机构跟踪评级制度，本评级机构在初次评级结束后，将在受评债券存续期间对受评对象开展定期以及不定期跟踪评级，本评级机构将持续关注受评对象外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及偿债保障情况等因素，以对受评对象的信用风险进行持续跟踪。在跟踪评级过程中，本评级机构将维持评级标准的一致性。

在本期债券存续期内，中证鹏元将根据监管部门规定出具定期跟踪评级报告。届时，发行主体须向本评级机构提供最新的财务报告及相关资料，本评级机构将依据受评对象信用状况的变化决定是否调整信用评级。如果未能及时公布定期跟踪评级结果，本评级机构将披露其原因，并说明跟踪评级结果的计划公布时间。

自本次评级报告出具之日起，当发生可能影响本次评级报告结论的重大事项时，发行主体应及时告知本评级机构并提供评级所需相关资料。本评级机构亦将持续关注与受评对象有关的信息，在认为必要时及时启动不定期跟踪评级。本评级机构将对相关事项进行分析，并决定是否调整受评对象信用评级。

如发行主体不配合完成跟踪评级尽职调查工作或不提供跟踪评级资料，本评级机构有权根据受评对象公开信息进行分析并调整信用评级，必要时，可公布信用评级暂时失效或终止评级。

本评级机构将及时在本评级机构网站（）、证券交易场所、中国证券业协会网站和中国证监会指定的其他网站公布跟踪评级报告，本评级机构通过其它渠道发布跟踪信用评级信息的时间不先于上述指定渠道。


附录一 公司主要财务数据和财务指标（合并口径）
财务数据（单位：亿元） 2023年 6月 2022年 2021年 2020年
17.55 21.12 27.11 26.08
货币资金
20.81 23.43 28.74 27.04
流动资产合计
固定资产 0.45 0.47 2.33 2.46
在建工程 98.58 95.14 68.19 49.09
38.97 47.51 55.57 0.00
其他权益工具投资
投资性房地产 84.08 51.20 23.82 24.78
224.90 196.71 153.05 137.71
非流动资产合计
245.71 220.14 181.79 164.75
资产总计
短期借款 0.00 0.00 0.00 0.00
8.59 9.24 6.37 3.65
应付账款
4.90 3.71 0.42 0.00
一年内到期的非流动负债
流动负债合计 15.34 15.16 10.71 7.82
13.11 10.11 7.61 12.52
长期借款
9.99 9.99 0.00 2.00
应付债券
长期应付款 34.30 34.30 23.50 13.00
67.76 67.33 44.32 39.94
非流动负债合计
83.09 82.49 55.03 47.77
负债合计
总债务 62.48 58.28 33.71 27.70
5.08 3.71 2.42 0.20
其中：短期债务
162.62 137.64 126.76 116.98
所有者权益
营业收入 0.72 2.59 1.57 1.30
0.68 2.52 1.63 1.56
营业利润
0.03 0.03 0.01 0.01
其他收益
利润总额 0.81 2.79 2.02 1.86
-0.03 1.12 1.53 12.48
经营活动产生的现金流量净额
-6.02 -40.23 -15.77 -43.66
投资活动产生的现金流量净额
筹资活动产生的现金流量净额 2.48 33.09 15.24 12.79
财务指标 2023年 6月 2022年 2021年 2020年
62.67% 35.64% 3.93% -13.08%
销售毛利率
33.82% 37.47% 30.27% 28.99%
资产负债率
8.13% 6.36% 7.19% 0.72%
短期债务/总债务
2.89 4.91 9.99 116.09
现金短期债务比
-- 3.52 3.65 3.35
EBITDA（亿元）
-- 1.79 2.81 3.17
EBITDA利息保障倍数
资料来源：公司 2020-2022年审计报告及未经审计的 2023年半年度财务报表，中证鹏元整理
附录二 公司股权结构图（截至 2023年 6月末）


附录二 公司股权结构图（截至 2023年 6月末）


深圳市福田区国有资产监督管理局  
　  
深圳市福田投资控股有限公司  
资料来源：公司提供



附录三 公司组织结构图（截至 2023年 6月末） 资料来源：公司提供





附录四 2023年 6月末纳入公司合并报表范围的子公司情况（单位：亿元） 子公司名称 注册资本 持股比例 主营业务
深圳市福田福华建设开发有限公司 5.00 100.00% 城市更新及棚户区改造、房地产 深圳市福田福安有限公司 2.00 100.00% 城市更新、房地产
5.00 100.00%
深圳市福田福河建设开发有限公司 城市更新及棚户区改造、房地产 0.85 100.00%
深圳市福田益众有限公司 物业租赁
深圳市福田体育发展有限公司 0.68 100.00% 体育场馆管理、体育竞赛及培训 0.10 51.00%
深圳新媒体广告产业园发展有限公司 产业园租赁及运营管理
深圳国际消费电子展示交易中心有限公司 0.30 40.00% 展览服务、物业租赁和运营管理 深圳市福兴智慧运营有限公司 1.00 100.00% 产业园租赁及运营管理 1.00 100.00%
深圳市福新双碳产业运营管理有限公司 节能管理服务
深圳市福鹏科技产业园有限公司 0.91 100.00% 物业管理、园区服务 资料来源：公司提供，中证鹏元整理



附录五 主要财务指标计算公式
指标名称 计算公式
销售毛利率 （营业收入-营业成本）/营业收入×100%
资产负债率 负债总额/资产总额×100%
现金短期债务比 现金类资产/短期债务
未受限货币资金+交易性金融资产+应收票据+应收款项融资中的应收票据+其他现现金类资产
金类资产调整项
利润总额+计入财务费用的利息支出+固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物EBITDA
资产折旧+使用权资产折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
EBITDA利息保障倍数 EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出） 短期债务 短期借款+应付票据+1年内到期的非流动负债+其他短期债务调整项 长期债务 长期借款+应付债券+租赁负债+其他长期债务调整项
总债务 短期债务+长期债务


附录六 信用等级符号及定义
一、中长期债务信用等级符号及定义
符号 定义
AAA 债务安全性极高，违约风险极低。

AA 债务安全性很高，违约风险很低。

债务安全性较高，违约风险较低。

A
BBB 债务安全性一般，违约风险一般。

BB 债务安全性较低，违约风险较高。

B 债务安全性低，违约风险高。

CCC 债务安全性很低，违约风险很高。

CC 债务安全性极低，违约风险极高。

C 债务无法得到偿还。

注：除 AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

二、债务人主体信用等级符号及定义
符号 定义
偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。

AAA
AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。

A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。

BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。

BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高。

B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。

偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。

CCC
CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。

C 不能偿还债务。

注：除 AAA级，CCC级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

三、债务人个体信用状况符号及定义
符号 定义
aaa 在不考虑外部特殊支持的情况下，偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。

aa 在不考虑外部特殊支持的情况下，偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。

a 在不考虑外部特殊支持的情况下，偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。

bbb 在不考虑外部特殊支持的情况下，偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。

bb 在不考虑外部特殊支持的情况下，偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高。

b 在不考虑外部特殊支持的情况下，偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。

ccc 在不考虑外部特殊支持的情况下，偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。

cc 在不考虑外部特殊支持的情况下，在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。

c 在不考虑外部特殊支持的情况下，不能偿还债务。

注：除 aaa级，ccc级（含）以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

四、展望符号及定义
类型 定义
正面 存在积极因素，未来信用等级可能提升。

稳定 情况稳定，未来信用等级大致不变。

负面 存在不利因素，未来信用等级可能降低。

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