居民小宇
申税小微，我是上海的居民，请问为什么我出售原有住房时需要缴纳增值税，但我亲戚小美出售她的住房时却不需要缴纳增值税呢？
这个问题要分情况讨论。
申税小微
首先需要判断您购买原有的这套住房是否已满5年。
自2021年1月22日起，上海个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税，征收率为5%。应纳税额=全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%。
若您购买的这套住房已满5年，还需判断其是否为普通住房。若为普通住房，则无需缴纳增值税。
若为非普通住房，以出售取得的收入减去不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为增值额，计算征收增值税，征收率为5%。应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋5%）×5%。
居民小宇
原来是这样呀，我明白了，还挺复杂呢。啊对了，那我要如何判断我的住房是否为普通住房呢？
可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：
申税小微
一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）
居民小宇
这样看来，我明年再换购新房吧，这样我就是满5年的普通住房了，可以增值税免税政策啦！谢谢申税小微！
不客气哦！记得收藏+关注，我这里还有很多干货呢。
申税小微
居民小宇
好嘞！
政策依据
1. 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)
2.《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(沪建房管联〔2021〕48号)
3.《关于调整本市普通住房标准的通知》（沪建房管联〔2023〕676号）
供稿：郑君烨
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