转眼间，房地产市场的“金九银十”黄金期已至，伴随着防疫常态化，不动产租赁市场也日渐回暖。实务中，企业作为“二房东”转租不动产的情况并不少见。最近一段时间，有不少企业向笔者咨询转租不动产的增值税处理问题，尤其是改变增值税计税方法的相关事项。一些纳税人为少缴税款，滥用税收优惠政策，在没有任何明确政策的前提下任意进行税收筹划，产生了很大的税务风险。
01、真实案例
甲公司(非房地产企业)为增值税一般纳税人，自2014年开始以经营性租赁方式承租某公司房产用于经营，同时，将部分闲置房产转租给其他单位。2016年5月1日(营改增后)，甲公司选择采用简易计税办法，对转租收入全额按照5%的税率申报缴纳增值税。由于甲公司与出租方租赁合同中约定的时间是在2016年4月30日前，租入不动产可以选择按简易计税方法全额计算申报纳税，也就是说，甲公司按照简易计税方法依5%的税率全额(不含增值税)计算申报纳税符合规定。
已知甲公司已支付2020年房屋租赁费2000万元(含税)，对外转租取得全年收入2300万元(含税)，按照简易计税方法，甲公司全年应缴纳增值税2300×5%=115(万元);今年，为降低税收成本、减轻疫情影响，甲公司欲在不改变简易计税方法的前提下，采用差额方法计算销售额。按照这种方法，甲公司只需要缴纳增值税(2300-2000)×5%=15(万元)，这样一来，可以少缴100万元的增值税。那么，甲公司的这种操作是否符合政策规定?
02、政策分析
按照政策规定，一般纳税人的转租业务可适用简易计税方法。
根据《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第16号，以下简称“16号公告”)第三条第一项规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。《全面推开营改增试点12366热点问题解答(一)》中提到：关于转租不动产如何纳税的问题，国家税务总局明确按照纳税人出租不动产来确定。因此，一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税;将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。
根据上述规定，甲公司的转租业务收入按照简易计税方法计税是没有问题的，但是为了降低税负改为按照差额方法计税，则不符合规定。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号，以下简称“36号文件”)规定，金融商品转让、经纪代理服务、旅游服务、纳税人转让不动产等应税销售行为，可采取差额计算方法。同时，基于现行的增值税法律规定及相关征管实操经验，允许差额征税的增值税应税事项原则都有对应的文件支持，不动产转租业务并无明确的差额征税文件支持，因此不属于差额征税事项，相应地不得适用差额征税政策。
也就是说，16号公告以及后续出台的不动产租赁相关税收规范性文件并未规定转租业务可以采用差额计算销售额，如果甲公司按照转租收入减去支付给出租方租金后的余额按简易计税办法申报纳税，则不符合政策规定。
需要注意的是，根据《税收征收管理法》规定，纳税人为降低税收成本进行恶意筹划，须缴纳罚款和滞纳金，进行虚假纳税申报或被定性为偷税罪;单位犯罪的，不仅对单位判处罚金，而且对其直接负责的主管人员和其他直接责任人判处罚金。
03、实操提示
如果日常经营确有需要，纳税人须从简易计税方法转换为一般计税方法，须考虑时间期限、上下游纳税人计税方法以及能否取得和开具增值税专用发票等问题。同时，转变计税方法的纳税人有主体限制，即必须为增值税一般纳税人。如果纳税人是增值税小规模纳税人，则不能转换为一般计税方法。另外，纳税人在转换为一般计税方法前要考虑原简易计税方法是否超过36个月。36号文件附件1第18条第二款规定，一般纳税人发生的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
在实务中，转租方还需要考虑上下游纳税人是否适用(或可选择)一般计税方法，即上游纳税人是增值税一般纳税人可选择采用一般计税方法，下游纳税人同样采用一般计税方法计税，并且都可以开具增值税专用发票。
本文刊发于《中国税务报》2020年10月9日B2版
2016年5月之前的解答——
转租不动产增值税的缴纳问题
提问：
我公司是2010年成立的经营百货商场的一般纳税人企业，经营场地全部是租赁的，其中一部分是租赁开发商自持的房产，一部分是租赁个人的房产;在经营中，租来的房产一部分自营使用，一部分转租给其他一般纳税人和个体户经营，商场实行统一收银。在这种情况下，请问：
1、开发商是一般纳税人，出租实行5%简易计税，我公司在支付租金后可以取得增值税专用发票吗?
2、租赁个人的商业房产，我公司在支付租金后，向税务机关代开的增值税发票可以抵扣吗?
3、我公司转租给其他一般纳税人的房产收取的租金收入，对方要求我公司开具增值税专用发票，我公司应该按什么方式计税比较合理，能开具专票吗?
4、我公司转租给其他个体户的房产收取的租金收入，我公司开具增值税普通发票，我公司应该按什么方式计税比较合理?
5、这种转租不动产行为，是否适用“国税总局2016年第16号公告”第二条关于“取得的不动产”包括的范围?
专家回复：
1、开发商是一般纳税人，出租实行5%简易计税，贵公司在支付租金后可以取得增值税专用发票。
2、租赁个人的商业房产，贵公司在支付租金后，向税务机关代开的增值税发票可以抵扣。
3、贵公司转租给其他一般纳税人的房产收取的租金收入，开具专票，如果所出租的是2016年4月30日前取得的不动产，选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算增值税更为有利，可以开具专票。
4、贵公司转租给其他个体户的房产收取的租金收入，开具普票，如果所出租的是2016年4月30日前取得的不动产，选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算增值税更为有利。
5、国税总局2016年第16号公告对“取得”的定义是：包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
我们理解以租赁方式合法取得不动产的使用权也是符合该公告规定的取得不动产。
