营改增36号文件全文
《纳税人跨县(市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》、《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》、《房地产开发企业销售自行开发得房地产项目增值税征收管理暂行办法》
《房地产开发企业销售自行开发得房地产项目增值税征收管理暂行办法》
第一章 适用范围
第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点得通知》(财税〔201６〕36号)及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条 房地产开发企业销售自行开发得房地产项目，适用本办法。
自行开发，就是指在依法取得土地使用权得土地上进行基础设施与房屋建设。
第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工得房地产项目继续开发后，以自己得名义立项销售得，属于本办法规定得销售自行开发得房地产项目.
第二章 一般纳税人征收管理
第一节 销售额
第四条 房地产开发企业中得一般纳税人(以下简称一般纳税人）销售自行开发得房地产项目,适用一般计税方法计税，按照取得得全部价款与价外费用，：
销售额=(全部价款与价外费用-当期允许扣除得土地价款）÷(1+11%）
第五条 当期允许扣除得土地价款按照以下公式计算:
当期允许扣除得土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付得土地价款
当期销售房地产项目建筑面积,就是指当期进行纳税申报得增值税销售额对应得建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积,就是指房地产项目可以出售得总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算得配套公共设施得建筑面积.
支付得土地价款,就是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款得单位直接支付得土地价款。
第六条 在计算销售额时从全部价款与价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级)财政部门监(印）制得财政票据。
第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款得扣除情况，扣除得土地价款不得超过纳税人实际支付得土地价款。
第八条 一般纳税人销售自行开发得房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%得征收率计税。一经选择简易计税方法计税得，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
房地产老项目，就是指：
（一）《建筑工程施工许可证》注明得合同开工日期在2０16年4月３０日前得房地产项目;
(二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明得开工日期在20１6年4月30日前得建筑工程项目。
第九条 一般纳税人销售自行开发得房地产老项目适用简易计税方法计税得,以取得得全部价款与价外费用为销售额,不得扣除对应得土地价款。
第二节 预缴税款
第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发得房地产项目，应在收到预收款时按照3％得预征率预缴增值税。
第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率)×３%
适用一般计税方法计税得，按照１1%得适用税率计算;适用简易计税方法计税得,按照5%得征收率计算。
第十二条 一般纳税人应在取得预收款得次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款.
第三节 进项税额
第十三条 一般纳税人销售自行开发得房地产项目,兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税得房地产项目而无法划分不得抵扣得进项税额得，应以《建筑工程施工许可证》注明得“建设规模”为依据进行划分.
不得抵扣得进项税额=当期无法划分得全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)
第四节 纳税申报
第十四条 一般纳税人销售自行开发得房地产项目适用一般计税方法计税得，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔201６〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》)第四十五条规定得纳税义务发生时间,以当期销售额与11％得适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完得预缴税款可以结转下期继续抵减。
第十五条 一般纳税人销售自行开发得房地产项目适用简易计税方法计税得，应按照《试点实施办法》第四十五条规定得纳税义务发生时间,以当期销售额与5％得征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,。
第五节 发票开具
第十六条 一般纳税人销售自行开发得房地产项目，自行开具增值税发票。
第十七条 一般纳税人销售自行开发得房地产项目,其２016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税得预收款，未开具营业税发票得,可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票
