三中全会落幕,新的改革方向对房地产有何影响?

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7月15-18日，第二十届中央委员会第三次全体会议在北京举行，审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》。全会公报中涉及房地产的内容主要包含以下几个方面：

■ 必须完善宏观调控制度体系，统筹推进财税、金融等重点领域改革，增强宏观政策取向一致性。要完善国家战略规划体系和政策统筹协调机制，深化财税体制改革，深化金融体制改革，完善实施区域协调发展战略机制。

■ 城乡融合发展是中国式现代化的必然要求。必须统筹新型工业化、新型城镇化和乡村全面振兴，全面提高城乡规划、建设、治理融合水平，促进城乡要素平等交换、双向流动，缩小城乡差别，促进城乡共同繁荣发展。要健全推进新型城镇化体制机制，巩固和完善农村基本经营制度，完善强农惠农富农支持制度，深化土地制度改革。

■ 要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。

深化土地制度改革，城乡土地要素或将加速流动，建设用地向优势地区倾斜，农村土地集约利用等或是改革重要方向

2024年2月，中央全面深化改革委员会第四次会议审议通过了《关于改革土地管理制度增强对优势地区高质量发展保障能力的意见》，住建部发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，明确各地建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱。

本届三中全会进一步强调“城乡融合发展是中国式现代化的必然要求”，明确提出要“必须统筹新型工业化、新型城镇化和乡村全面振兴，全面提高城乡规划、建设、治理融合水平，促进城乡要素平等交换、双向流动，缩小城乡差别，促进城乡共同繁荣发展。要健全推进新型城镇化体制机制，巩固和完善农村基本经营制度，完善强农惠农富农支持制度，深化土地制度改革”，新型城镇化与深化土地制度改革高度关联，土地资源的合理配置以及高效利用或将成为土地制度改革的重要方向。

一方面，城乡要素平等交换、双向流动，或意味着未来城乡建设用地增减挂钩将进一步推进落地，重庆施行的地票交易制度或将为更多城市提供可操作借鉴。在此过程中，经济实力强、人口增加明显、土地开发资源不足的地区或将获得更多建设用地指标。

另一方面，加快农村集体经营性建设用地入市，盘活农村闲置宅基地等，促进农村土地集约化利用，释放农村土地红利，也将为强农惠农富农提供更大的支持，进一步激发城镇化潜力。过去几年，不少地方已经出台和落地了相关政策，比如长沙明确村集体经济组织可以采取作价回购、统一租赁、农户委托、农户入股合作等多种方式集中整合本村闲置宅基地和闲置住宅资源，并鼓励村集体经济组织利用从农户集中整合的闲置宅基地和闲置住宅，通过自营、出租、入股、合作等多种方式发展乡村旅游、文化体验、康养服务等乡村新产业新业态。近期，南通、滁州市凤阳县等地对自愿放弃宅基地并进城购房的人群发放购房补贴，相关配套举措正在细化跟进。

深化财税体制改革，深化金融体制改革，房地产金融制度有待进一步完善

深化财税体制改革方面，1993年十四届三中全会拉开了分税制改革的序幕，2003年十六届三中全会确立了健全公共财政体制的改革重点，2013年十八届三中全会提出了建立现代财政制度的主线。本届三中全会提出“深化财税体制改革”，在地方土地财政不可持续的背景下，新一轮财税改革或将围绕央、地的再平衡展开，完善中央与地方事权、财权划分，增加地方财税收入，将有助于缓解地方财政压力。

深化金融体制改革方面，当前我国房地产金融制度包括房地产开发贷款制度、商品住宅预售制度、住房公积金制度、住房抵押贷款按揭制度等方面，房地产金融制度的产生和发展极大地促进了房地产市场的发展，但也要看到，在过去几轮房地产市场周期中，房地产金融政策的调整也带来了一定的负面影响，政策的频繁变化导致市场和预期波动幅度偏大，住房公积金制度的效能未能充分发挥（如未能和商业性贷款形成互补），部分绕开监管的消费贷流入房地产市场等，因此加快构建现代化的住房金融制度，完善房地产金融宏观审慎管理是确保住房市场长效健康发展的重要基础。

本届三中全会公报首提“房地产”，防范化解房地产风险仍然是重点任务之一

今年以来各部委已出台多项政策举措化解房地产风险，“稳市场”“去库存”举措不断落地。年初，住建部、金融监管总局建立了城市房地产融资协调机制，随后相关制度不断完善，助力企业项目获得融资支持。6月金融监管总局和住建部联合印发通知，要求完善房地产融资协调机制，充分发挥地方政府的积极作用，进一步提高运行效率，提高“白名单”项目质量。此外，5.17房地产“一揽子”新政出台，提振了市场信心，央行明确设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未售商品房，随后广州增城区、杭州临安区以及贵阳、临沧、惠州等城市均发布“国企收储未售新房”的相关公告，“去库存”举措也在细化跟进，未来化解房地产风险的举措仍将进一步落地落实，促进房地产市场平稳运行。

除了以上内容外，全会亦提出要“提高人民生活品质”，“不断满足人民对美好生活的向往”，对于住房来说，未来“好房子”的建设不可或缺，打造“好房子”将是房地产开发企业实现高质量发展的必经之路。

整体来看，本届三中全会为未来经济体制改革提供了方向性指引，对于房地产行业来说，深化土地制度改革有利于促进土地资源合理配置和高效利用，进一步提升土地价值，释放城镇化潜力；深化财税体制改革或将合理划分央地事权、财权，优化地方税收体系，有助于缓解地方政府的财政压力，对当前稳定房地产市场也有望产生积极影响。另外，全会强调化解房地产风险，也意味着“稳市场”“去库存”政策仍将进一步落地落实。《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》全文即将发布，更多改革举措也将公开。