年初突然爆发的新冠疫情，让许多人更加深刻的明白了“买房一阵子，物业一辈子”这句话，在抗疫这场战争中，物业的服务质量也成为大家关注的焦点。
在资本市场，物业股也备受追捧，以目前的港股为例，动不动就几十倍的市盈率 ，显示出物业企业“安全垫”的厚度。截至今年4月底，在港交所排队IPO的物业企业共有8家。而截至目前，今年已有兴业物联、烨星集团和建业新生活3家物业企业在港股成功上市。
那么，已经上市的物业企业财务底牌到底如何？和讯房产发布《2019年上市物企财务健康榜》（以下简称为“榜单”），梳理榜单可以发现，物业企业整体呈现轻资产、负债少的特点，“背靠大树好乘凉”规模房企旗下物业公司发展优势明显。雅生活服务、碧桂园服务、蓝光嘉宝盈利表现。
1）数据来源：克而瑞、上市公司公告
2）主流物企的筛选标准，综合考虑了两大因素，作为筛选进入榜单房企的基本条件：，选取了A股和港股上市物管企业；第二，相关指标可以通过公开信息渠道获得，比如，南都物业增值服务收入无法获取，故剔除。
3）此次排名算法，采用对毛利率、净利率、净现金、货币现金、有息负债等五个维度进行排名计分，加总后根据综合得分进行排名。假定参与排名的公司有50家，如果一个公司在毛利率、净利率、净现金、货币现金、有息负债这5个指标排名上分别为第3名、第20名、第10名、第9名、第7名，那么分别对应得分48、31、41、42、43，综合得分为213，以此参与排序，分数越高，名词越靠前。
雅生活夺冠?银城生活服务垫底
榜单显示，雅生活服务拔得头筹、碧桂园服务、蓝光嘉宝服务分列二、三位。在19家上市物业企业中，前15名均隶属于房企，不依托房企的新大正以及中奥到家排名第16、17位，招商积余排名第18位，银城生活服务排名最后，与在经营能力榜单中表现较一致。
可以看到，在财务榜单中排名靠前的物企，大多毛利率和净利率指标较好，货币现金充裕，有息负债很少甚至没有。
毛利率方面，鑫苑服务、奥园健康、雅生活服务、蓝光嘉宝服务、彩生活毛利率分别为37.8%、37.4%、36.7%、36.2%、35.3，均超过了35%，高于行业平均水平。招商积余、绿城服务、银城生活服务毛利率相对同行偏低，分别为18.0%、18.0%、16.1%。
净利率方面，物企的利润率表现存在极大差距。雅生活服务、蓝光嘉宝服务、奥园健康位列前三，三家物企净利率分别为25.2%、21.1%、18.0%。绿城服务、银城生活服务、招商积余净利率相对同行偏低，分别为5.5%、4.8%、4.4%。
对于影响利润水平的因素，58安居客房产研究院分院院长张波认为，影响物业公司净利润表现的因素较多，包括基础服务费水平、在管面积的增长、收费模式影响以及增值服务发展。一般来说,目前物业公司收入以及净利润增长，和每年新增的在管面积有较大关系，而这一因素则和物业公司所背靠的母公司有较大关联。
以净利率表现的雅生活为例，其利润水平的拉高主要得益于其外延增值服务、社区增值服务。外延增值服务主要包括提供给开发商的案场物业管理，包括礼宾接待、保安服务、场地保养以及展示设备维护等，其他外延增值服务包括物业营销代理服务，房屋检验服务等，均与背靠的雅居乐集团存在较大关联。
比较各物企在手货币现金，碧桂园服务、保利物业、雅生活服务排名前三，分别为69.1亿元，65.1亿元，42.1亿元。对于物企来说，收缴率会很大程度上会影响利润表现与现金流，碧桂园服务2019年的物业收缴率保持高位达95.2%，有充足的现金进账，保利物业则是由于去年年底刚刚上市，现金比较充裕。
轻资产、少负债
与房企不同，物业股具备轻资产、非周期、抗通胀、现金流稳健、无负债或负债少等特点，业绩相对稳定。
从有息负债这一指标来看，11家物业企业的有息负债均为0，5家房企有息负债小于1.5亿元，仅有彩生活和招商积余有息负债指标较为突出，分别为23.0亿元、39.5亿元。主要是由于彩生活在投资端上存在与其他物业不一样的问题，进入了重资产领域，如彩之家（社区租房）、彩车位（车位营销）。这对彩生活整体的流动性、负债均有所影响。
而招商积余有息负债指标较高背后亦隐藏着招商积余历史上的多次转型。前身中航善达上市之初采取多元化经营，主要业务为房地产开发、物业管理和酒店经营管理，后来转型剥离了酒店经营业务，2016年又开始剥离房地产业务。地产业务的剥离，成为招商积余业绩波动的主要原因和潜在风险。
资料显示，如果仅看物业管理这块业务，招商积余32.80%的增速接近行业平均水平。值得关注的是，其所背靠招商蛇口，去年销售额超过2200亿元，这对于招商积余未来的业务增长是强大保障。2019年，招商积余来自控股股东招商蛇口的管理面积有6244万平方米，同比增长15.98%。
业内人士指出，在预售款模式下，物业公司基本不需要负债经营。睿和智库研究表示，物业公司所需资本投入较少，主要资源投入为人员投入，属于典型的轻资产模式。
因此，人力投入是物业企业需要格外控制的成本。以在财务健康榜单中排名最末的银城生活服务为例，银城生活曾在招股书中坦言：“劳工成本及分包成本增加可能减慢我们的增长，损害我们的业务及降低我们的盈利能力。”招股书中有一份劳工成本增加对销售成本影响的假设报告，今年首四个月假设劳工成本增加10%，将会增加1138万销售成本。”
整体来看，物业行业正处于发展的黄金时代,，疫情期间，物业管理公司在抗疫中发挥了重要作用，包括人员排查、生活用品配送、病例隔离等，提供优质服务的物管公司将获得更好的行业口碑。物管行业是一个人力密集型行业，解决了大量的就业问题，是“稳就业”的利器。未来政府与业主将会对优质物业管理更加重视，有益于行业发展。
